[스크랩] ★ 한국 경제와 부동산 진단 ★

★ 한국 경제와 부동산 진단 ★

백만장자 부동산의 꿈 재테크동호회 여러분 잘 지내시지요?
오늘은 경제 전반에 대한 고찰을 통하여 부동산 시장의 투자성을 분석하겠습니다.
경제의 주요 분야인 부동산, 주가, 환율, 금리, 유가, 실물 가치를 진단하고 그에 따른 각각의
대처 방안을 제시 하고자 합니다.

1. 부동산

1) 부동산 투자 분석

 -  부동산 매매시기 :  2009년  지금부터 많이 내린 지역(강남권)을 중심으로  매수하십시오.
                               2009년 지금부터  많이 오른 지역(강북권)을 중심으로 매도하십시오.

 - 2009년 3월 이후 강남권 구매 => 바닥확인후 상승시작 => 무릎에서 사고싶지만 매도자 
    우위시장형성 => 부동산 대세 상승 회복 발생 =>강남권 대세 상승

 2) 부동산 기간별 흐름도
- 2005년 강남권 폭등
- 2006년 분당 등 1.2기 신도시, 목동, 과천, 상암, 여의도, 용인 등 
  수도권 남부권 폭등, 서울 중대형 폭등 =>
- 2007년 인천 일부, 서울 중대형 폭등 =>
- 2008년 서울 강북권 중소형, 인천 일부, 의정부 등 수도권 강북 폭등 =>
- 2009년~2011년은 2005~2008년 사이클이 순차적으로 진행할 가능성이 높으며, 현재 그
  사이클이 진행 중이다.

2005년~2006년 상승 후에 크게 하락한 서울 강남권, 목동, 강서, 상암 및
서울 중대형과 수도권 1.2기 신도시 및 용인 등 남부권 매수 최적기

반대로 2007~2008년 폭등한 서울 대부분 지역과 강북권 중소형, 인천 재개발, 의정부 등 수도권
북부권은 지금이라도 매도하는 것이 유리하며 매수자는 추가 하락이 유력하므로 추격 매수 보류.

3) 부동산 투자자(집중 투자자, 투기 세력중심) 흐름도
- 2005~2006년 강남 등서울 명품 지역, 1.2기 신도시, 수도권 명품 집중 매수 폭등 유발
- 2007~2008년 노무현 정부의 부동산 규제 정책으로부터 자유로운 서울 소형 주택 폭등 유발
- 투기 세력들은 2005~2006년 강남권 및 수도권 남부권 호재를 계기로 집중 매수한 후 꼭지에
  모두 매도하여 차익 실현한 후에 2007~2008년 강북재개발, 한강르네상스, 서울시내
  소형아파트 (5채씩 구매,임대요건위해) 발빠른 움직임으로 최저점 매수하여 단기간 꼭지시세에
  매도하여 또 한번 이익 실현, 강남권 및 강북권 일반 서민은 폭등시 매수하여 피해를 봄
- 현재 강북권 급락 추세로 서민들 피해 지속- 서울 강북권 및 수도권 북부권 침체 1년 이상 
  지속 예상
- 강북권은 지금이라도 매도자는 매도 유리, 매수자는 추가 하락 유력하니까 지속적 관망


4) 2009년 부동산 매매 흐름도 예상
- 아파트 가격 현재보다 5~15% 추가하락: 남고북저, 대강소약 예상
- 2~4월 경에 부자들 2005~2006년 상승 후 하락한 지역 부동산 집중 매수 예상,
- 4~7월 일반인들 2005~2006년 상승 후 하락한 지역 부동산 추격 매수 본격화

5) 강남의 대한민국 집값의 기준 흐름도
 - 줄곧 떨어지던 강남 집값이 상승세로 반전하면서 리시크 줄어 듬

 - 강남권 재건축 상승 =>서울 장기 하락한 지역 집값 상안정세 => 수도권 장기 하락한 지역
   안정세 확산 =>강남권 본격 상승 =>서울 명품 지역 및 버블세븐 본격 상승 
   => 장기 조정한 수도권 본격상승

6) 정부 정책에 따른 흐름도
 - 1주택자는 돈 여력이 가능하다면 정부정책을 최대한 활용하는 측면에서 하락지역 추가 매수
     매우 좋은 상황.
-  강남3구 투기지역 곧 해제:  이대통령께서 해제를 보류한 원인은 아마 현재 연말 임시국회
   여야 대치 상황에서 각종 민간한 법안 통과를 해야하는데 그 와중에 기름을 붙는겪인 강남3구 
   투기지역 해제는 야당의 반발을 사기때문에 임시국회 종료후 3~4월경에 발표 예상

 - 2009년 상반기 분양 물량 대폭감소: 건설사들이 분양을 무기한 연기. 대기업 분양은3~6월 이후 
   금리 최저점에서 시작이 될듯. 그러나 그때는 이미 대세 상승기로 다시 고분양가가 고개를
   들것이며 군중 심리에 의해 시장 반등함


2. 주가

1) 코스피 지수: 2009년 내내 1000~1300 박스권에서 지루한 횡보 장세 예상.
2) 미국 다우지수: 7000~8500 박스권 장세 지루한 횡보 예상- 코스피보다 더 부정적
3) 투자 전략
- 1년 이상 장기 펀드 유리: 2010년 하반기 폭등 예상,  펀드 가입자 50%~100% 수익률도 가능.
- 직접 투자자는 5종목 이내의 단기 투자 수익률 예상: 저점 매수 고점 매도 반복 순환식 투자 유망
4) 투자 변수
- 미국의 경제는 실물 생산성이 없는 금융 거품 성장: 현재 주가, 부동산 시세가 지나치게 높기
   때문에 바닥을 모르는 상황. 미국은 거품 1위 국가로써 경제 대국 회복조차 불투명.
- 미국의 영향권에 놓인 나라들의 경제 위기 여부
- 한국 경제의 원동력인 수출 침체, 내수 경기 기반 OECD 국가 중에 내수 비율 최악


3. 환율

1) 원달러 환율: 1400을 기점으로 1200~1300선 박스권 등락반복. 하반기로 가면서 1000~1200선
    안정적 흐름 예상.
2) 엔화 대비 환율: 100엔당 1300원 예상. 미국보다 실물 경기 튼튼한 일본의 위력, 엔화 강세 예상.
3) 환율 비교: 달러의 세계적 약세 , 엔화/유로/위안 강세, 원화는 달러대비강세, 엔화대비 약세 
4) 환율 가치: 달러의 거품과 원화의 과잉 약세를 감안하면 달러 보유보다, 원화 보유가 유리
5) 환율 예상 흐름도
- 전문직종자 2009년 엔케리 다시 한국 상륙 예상됨. =>
- 100엔당 1400원에 대출추천(고정), 2~3년후 대출 상환시엔 부채가 100엔당 1000원
   이하로 다시 떨어짐.=>
- 자연부채 30%감소


4. 금리

1) 시중금리 바닥 : 한은 2%선까지 기준금리 인하가능성. 
2) 대출 금리
 - 4%대의 고정금리 대출이 유리
 - 인플레이션 시대 곧 개막으로 실물 자산가치 증가, 금리 1년 이내 상승 가능성이 높다.
 - 변동금리 대출보다  비싸더라도 고정금리 대출이 훨씬 유리
 - 2009년 3월 계약하더라도 잔금은 1~2달 걸리니 한국은행 금리 2% 내리면 한달정도
     후에 대출실행.
 - 변동금리 부채가 있다면 정리하거나 고정금리로 내년 3월 전후 변경하는 것이 유리

3) 금리 예상 흐름도
   은행에 대출받기 수월해짐 => 부동산 바닥확인후 상승시기 도래 => 기준금리 서서히 인상 =>
   2009년 하반기부터 인플레 막기위해 금리 인상시작 => 2010~2011년 CD금리 급등

4) 하반기 인플레이션 발생 : 정부의 실물투자자금 시중에 파급됨. 세계적인 유동성 과잉 발생  
    물가 인상, 화폐가치하락, 재화가치 상승

5. 유가

1) 유가 흐름
 - 2005~2007년까지 광폭적 상승
 - 2008년 사상 최대 폭의 급락
 - 2009년 세계적 경제 침체로 보합 및 하락 예상, 2010년 상승 유력.

2) 유가 전망
- 석유가격 2010년부터 서서히 상승.
- 글로벌 경기 침체, 실물 경기 침체, 오펙/미국 텍사스 감산 감안하면 2007년 가격의 50% 이내에서
  안정적인 상승 예상


여러분 경제는 생물입니다. 여러 주위 환경에 따라 예측이 빗나가곤 합니다.
전 세계가 대공황이후 최대의 불황이라 이야기합니다.
그러나 전세계는 유기적인 공조로 예전 대공황과는 차원이 다른 액션을 취하고 있습니다.

과거에는 거품이 꺼진 후에야 뒤늦게 경기부양을 하는 소 잃고 외양간 고치는 어리석음을 범했지만
현재는 거품이 살짝 꺼지자마자 경기부양을 전 세계적으로 취하고 있기 때문에 대처가 매우
빠른 형국입니다.

이는 극도의 전 세계적인 인플레 초래 가능성이 있으며 은행 예금이 아닌 부동산,금,재화 등의
실물자산 가치가 증가할 수 있는 조건이 성립이 된 상황이므로 무작정 현금 보유보다는 이에
대응하기 위하여 실물 자산으로의 전환이 요구가 됩니다.
당연히 실물가치의 꽃이라 할 수 있는 부동산. 그 중에서 장기 하락한 강남권 등 유망 지역의 
부동산을 매수해야겠지요.
 
돈이 점점 가치가 떨어집니다. 은행 금리는 2009년 맥을 못추지만 2010년 이후에 폭등 장세가 점쳐
집니다.
집 대출 끼고 계신 분들은 꼭 2009년 3~6월 사이에 고정금리로 갈아 타십시오.

특별히 부동산 분야에서 2008년 폭등 후에 하락이 본격화 되고 있는 지역의 부동산 투자자는
지금이라도 매도하여 장기 하락 후 이제 상승 반열에 올라온 지역의 부동산으로 갈아타시는 것이
유리합니다.

부동산이 폭등하는 장세가 돌아 온다면 그것은 많이 하락한 강남권 및 일부 남부권 및 버블 7 등의
이야기이고, 대부분 지역은 거꾸로 하락할 것이 유력합니다.
다만 너무 떨어져서 2년이상 보유할 생각일 경우 2008년 상승후 하락하고 있는 지역의 대세 상승
시기인 2010년 하반기~2011년 상반기에 매도 하시면 됩니다.

출처 : 백만장자투자클럽

글쓴이 : 앤드류 원글보기

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