[스크랩] 경매 투자 전략 및 체크 포인트

경매 투자 전략 및 체크 포인트

• 경매물건 검색 • 경매기일 • 누락정보 • 일일낙찰가율 "싸게 사야 돈이 된다." 많은 전문가가 첫째로 꺼내는 올해 부동산 투자 전략의 키워드는 ‘가격’이다. 시장 침체기에는 투자 수익률이 낮기 때문에 부동산을 싸게 사는 게 최고의 재테크 요령이라고 강조한다. 시세보다 싼값에 물건을 살 수 있는 곳이 경매시장이다. 올 상반기 경매시장에 ‘큰 장’이 설 것이라는 전망이 많다. 실물경기 침체 여파로 대출금을 갚지 못해 지난해 하반기 경매 처분된 물건들이 올 1·2분기께 경매시장에 대거 모습을 드러낼 것으로 예상돼서다. 법무법인 산하 강은현 실장은 "경매 물건이 쏟아지면서 값 싸고 좋은 물건을 건질 수 있는 기회도 많아질 것"이라고 내다봤다. ◇경매시장 북적…낙찰가율은 '글쎄'=올 들어 아파트 경매시장을 찾는 수요자들이 늘고 있다. 서울의 경우 경매 법정 안은 빈 자리 하나 없이 꽉 차기 일쑤고, 한 물건 입찰에 수십 명이 몰리는 ‘초경합’ 물건도 잇따른다. 지지옥션에 따르면 올 1월 서울지역 아파트 경매 평균 응찰자 수는 물건당 9.1명으로 지난달(5명)보다 눈에 띄게 늘었다. 경기·인천지역 아파트 평균 경매 경쟁률도 올 1월 9.4대 1로 지난달(4.7대 1)보다 치열했다. 22일 경매 진행된 경기도 부천시 원미구 중동 A아파트에는 무려 101명이 몰려 경합을 벌였다. 같은날 서울 강남구 대치동 B아파트에는 45명이 달라붙었고, 8일 경매에 부쳐진 성북구 정릉동 C아파트에도 60명이 응찰했다. 지지옥션 강은 팀장은 "올 들어 강남권 일부지역의 집값이 꿈틀거리고 있는 데다 매물도 구하기 쉽지 않자 경매시장으로 발길을 돌리는 수요가 많아진 것"이라고 말했다. 굿옥션 고정융 팀장은 "예전에는 경매 투자 적정 시기를 묻는 경우가 많았는데 요즘은 구체적인 물건을 알아봐달라는 부탁이 대부분"이라고 전했다. 하지만 낙찰가율(최초 감정가 대비 낙찰금액)은 약세다. 서울·수도권의 경우 지난해 하반기 수준과 비슷한 70%대에 머물고 있다. 경기 불안과 가격 추가 하락에 대한 우려 때문에 입찰가를 보수적으로 써내기 때문으로 풀이된다. ◇경매시장에 큰 장 서려나=경기 침체의 골이 깊어질수록 경매 물건은 늘게 마련이다. 지난해 상반기만 해도 매달 700~900건 대이던 서울·수도권 아파트 경매물건은 10월 1270건, 12월 1386건, 올 1월 1414건으로 꾸준히 늘고 있다. 경기 불황으로 대출 이자를 갚지 못하거나 사업이 부도나면서 경매 처분되는 주택들이 많아진 때문이다. 올 상반기에는 물건이 더 많아질 전망이다. 금융회사 등 채권자가 경매를 신청해 입찰되기까지 4~6개월 정도 걸린다. 따라서 실물 경기가 악화된 지난해 10월 이후 집값이 많이 떨어진 시기에 감정가가 매겨진 물건이 쏟아질 가능성이 크다. 그만큼 수요자들의 선택 폭이 넓어지고 좋은 물건을 싼값에 낙찰할 기회도 많아진다는 것이다. GMRC 우형달 대표는 "올 하반기 부동산 경기가 바닥을 다진다고 볼 때 시장이 반등하기 전인 올 봄이나 여름에 남보다 한발 앞서 투자 타이밍을 잡는 것도 방법"이라고 조언했다. 디지털태인 이승용 팀장은 "자금 회전에 문제가 생겨 담보로 잡힌 괜찮은 물건이 쏟아지는 이 시기에 경매에 관심을 가진다면 시중 급매물보다 더 낮은 가격에 내집을 장만할 수 있을 것”이라고 말했다. 입찰에 앞서 따져봐야 할 것도 많다. 경매 물건은 감정가를 결정하고 나서 4~6개월 후 첫 입찰 날짜가 잡히기 때문에 감정가와 실제 거래가격이 차이 날 수 있다. 따라서 시세 조사를 한 뒤 입찰에 나설 필요가 있다. 주변 개발 호재나 지역 경제 여건 등을 고려해 앞으로 가격이 오를 것인지, 떨어질 것인지도 판단해야 한다. 단지 감정가보다 싸다는 이유만으로 응찰가격을 정하지 말고 반드시 현장 답사를 통해 현재의 가격과 미래 가치를 꼼꼼히 따져야 한다는 얘기다. 유찰이 잦은 경매 물건은 이유부터 정확히 짚고 응찰해야 한다. 경기 한파 때문에 여러 번 유찰되는 경우도 있지만 권리상ㆍ물건상 하자 때문에 유찰된 경우도 많기 때문이다. 자금 조달 계획도 철저히 세워야 한다. 일반 매매와 달리 명도(집 비우기)비용ㆍ세입자 합의금ㆍ체납된 관리비 등 예상하지 못한 추가 비용이 들 수 있어서다. 구체적인 자금 계획 없이 응찰했다가 돈을 마련하지 못해 경매를 포기할 경우 입찰보증금(입찰가의 10%)을 돌려받지 못한다. 경매 투자 전략 및 체크 포인트 대상 전망 유망 투자처 유의점 주택 -집값 하락 영향으로 감정가 낮아진 경매 물건 늘 듯 -지역·규모별 차별화 예상 -하반기 이후 집값 상승 기대감에 낙찰가율 상승 예상   -도로·전철 개통,지하철 연장 지역 -임대수요 많은 역세권  -세금 부담 줄어든 고가·중대형 아파트 관심 가질 만   -감정가와 주변 시세 꼼꼼히 따져야 -시세 조사는 복수로, 하한선에 맞춰 응찰가 책정 -현재 가치보다 미래 가치 따져야 -명도(집 비우기)비·관리비 체납 여부 등 추가 비용 고려   상가 -실물경기 침체로 시장 침체 예상 -대출금 갚지 못해 경매로 나오는 물건 늘 듯   -유찰 사례 증가 예상 -위치·교통여건·유동인구 등 상권 뛰어난 곳 -임대 수요 꾸준한 역세권 상가 및 단지 내 상가   -입찰 전 유동인구·임대료 등 상권 파악 -감정가 절반 이하로 떨어진 물건 위주로 응찰 -임대수익 높이기 위해 낙찰 후 업종 전환 또는 건물 리모델링 고려 토지 -경기 침체와 수요 감소로 시장 침체 예상 -호재 있는 곳 중심으로 국지적 상승 예상 -그린벨트·군사시설보호구역 해제 등 호재 지역 -SOC(사회기반시설) 확충 대상 지역   -환금성 떨어져 중·장기 투자 필요 -현장 답사로 공부상 내용과 실제 현황 일치하는지 확인 -농지는 농지취득자격증명 발급 여부 확인

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출처 : 백만장자투자클럽

글쓴이 : 이재희 원글보기

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