[스크랩] 올 경매시장 실수요자·투자자 모두 기회

올 경매시장 실수요자·투자자 모두 기회

경매 고수 2인이 본 올해 부동산 전망

올해 들어서도 부동산시장은 예측할 수 없는 상황에 놓여 있다. 곧 바닥권을 찍고 반등할 것으로 보는 전문가가 있는가 하면 올 한 해는 침체 국면에서 벗어나기 힘들다는 목소리도 높다. 하지만 하나만은 예외였다. 경매시장이 실수자나 투자자에게 기회가 될 수 있다는 것이다. 경매시장에서 오랫동안 몸담아온 강은현 법무법인 산하 실장과 박규진 지지교육원장을 만나 `올해 기대주` 경매시장 전망을 들어봤다. 이들은 "2009년에는 부동산에서 하부(서브)시장으로 취급됐던 경매에 대한 기대감이 상당히 높다"고 입을 모았다. Q> 언제 경매시장에 참여해야 하나 -지금이 적기 vs 하반기 ▶강은현 실장＝경매에 참여하는 사람들이 많아진 건 확실하다. 대중화를 넘어선 `초대중화`라고 말들을 한다. 경매를 재테크 방법으로 보는 사람도 늘었다. 현금을 30억~50억원 동원할 수 있는 자산가들이 경매시장 문을 두드린다. 올해는 특히 연초부터 경쟁률이 100대1에 육박하는 물건이 등장하기도 했다. ▶박규진 원장＝수강생들이 `언제 경매에 들어가야 하느냐`는 질문을 부쩍 많이 한다. 실수요자가 묻는다면 지금이 매입 시기다. IMF 외환위기 때는 부동산 가격이 전반적으로 20%가량 하락했다. 작년 아파트 가격이 전년 대비 8% 하락했다는 조사가 나왔는데 지금 상황에서 보면 IMF 때 폭만큼 추가 하락하기는 어려울 것 같다. 사람들이 부동산가격에 거품이 있다는 주장에 지나치게 민감하게 반응하는 게 아닌가 싶다. 감정가 대비 49%까지 낙찰가가 떨어지는 지금 경매시장에는 대지지분 가치조차 안 되는 가격에 주택이 팔리기도 한다. 하지만 절대 무리해서는 안 된다. `낙찰 못 받으면 말고`라는 보수적인 태도로 접근해야 한다. ▶강 실장＝실수요자라면 모르지만 투자자라면 하반기가 좋다. 올해 하반기에는 경매물건 양이나 질에서 선택 폭이 넓어지기 때문이다. 경매는 실물경기를 뒤따른다. 2008년이 전체적으로 어려웠던 것 같아도 실제 타격을 받은 것은 가을 금융위기 이후다. 상반기에는 경매물건이 오히려 줄었고 지난해 12월부터 경매물건이 급증했다. 이달 내로 건설ㆍ조선업종 구조조정 결과가 나오면 법인들이 소유한 부동산 등에 경매 개시 결정이 떨어질 가능성이 높다. 경매시장 활황기는 개인이 보유한 물건과 법인 보유 물건이 둘 다 나오는 때다. 3분기 이후 부동산 가격이 상승한다고 낙관한다면 경기가 반등하기 전인 봄 이후에 한발 앞서 들어가는 것도 방법이다. Q> 금액별 종목별 유망 상품은 무엇인가 - 주택 vs 수익형 부동산 ▶강 실장＝역시 주택이다. 아파트나 연립ㆍ다세대는 올해 2분기 이후에 슬슬 도전해보는 것도 괜찮다. 고가 아파트를 노리는 사람이라면 한 번 더 떨어지는 시점에 참여해볼 수 있다. 3억~6억원 중저가는 조바심 내지 마라. 박규진 원장 ▶박 원장＝레버리지 효과를 최대한 활용하라고 조언하겠다. 현금 동원능력이 1억원 미만이라면 연립ㆍ다세대를, 5억원 미만이라면 단독주택이나 상가 건물 투자가 가능하다. 감정가 4억5000만~5억원짜리 단독주택이 한 번 유찰되면 4억원이 된다. 두 번 떨어진 후 70%에 낙찰받는다고 하면 3억5000만원, 3억원 미만인 단독주택에 대해 50% 정도(1억7000만원) 대출을 받는다면 이자가 한 달에 110만원 선이다. 월세를 놓으면 투자비용을 회수하면서 투자가 가능하지 않겠나. ▶강 실장＝금리가 낮아져 확실히 부담이 가벼워졌다. 이자를 상환할 수 있는 고정수입이 있다면 대출을 적극 활용해 보라. 두 번 떨어진 강북 지역 소형 아파트가 1억원 초반대에 나오는데, 5~6%대 금리로 낙찰가 대비 70~80% 선까지 대출이 가능하다. 서울 지역 25개 구 중 강남 지역을 제외한 22~23개구 주택 대부분은 5억원 선에 낙찰받을 수 있다. 부동산시장 활황기에 강남으로 옮기지 못했는데, 유찰된 물건을 집중 공략한다면 3.3㎡당 1200만~1300만원 선에 진입이 가능하다. ▶박 원장＝현금 운용 능력이 큰 사람들은 경매시장에서 소외받는 수익형 부동산에 눈을 돌리기도 한다. 사우나나 모텔 등 대형 수익형 부동산은 주택에 비해 가격 저감폭이 큰 점에 주목하자. 감정가 64억원짜리 사우나가 15억원까지 떨어지기도 한다. ▶강 실장＝큰 집으로 이사 가기를 원하는 실수요자라면 버블 세븐 지역, 투자자라면 강북이나 수도권 지역을 추천할 만하다. ▶박 원장＝부동산 호재를 잘 파악해 지역을 선택하면 수익률을 더 높일 수 있다. 도로 경전철 지하철 등이 개통될 예정인 지역, 경기 서부와 북부 지역 등도 투자 목적으로는 나쁘지 않다. Q> 경매에 참여할 때 주의할 점은 - 자금 마련 계획부터 강은현 실장 ▶강 실장＝주택가격이 지금보다 10~20% 추가 하락할 수 있다는 점을 감안해 보수적으로 판단하는 자세가 중요하다. 상승기에는 무모하더라도 3개월 후에 오를 것 같다면 투자가 정답이다. 3개월이면 잔금을 치르고 명도를 완료해 재산권을 행사할 수 있기 때문이다. 하지만 지금 같은 침체장에서는 자금계획을 잘 세워 얼마나 싸게 받느냐 하는 싸움이다. ▶박 원장＝평수를 넓혀 갈아타는 수요자라면 자금계획이 특히 중요하다. 집을 팔아야 돈이 마련된다면 먼저 매매하라. 매매가 될 것을 예상해 미리 낙찰받는 것은 절대 금물이다. 각종 세금, 명도비용 등 부대비용을 포함한 총비용 가운데 70% 이상을 마련한 상태에서 시작해야 한다. 매매가 대비 전세금이 70~80% 정도인 지역이라면 매매가 안 되더라도 전ㆍ월세 임차인을 구하면 된다. ▶박 원장＝리스크를 안고 모험하는 것이 경매의 장점이다. 본인이 책임지고 권리분석부터 명도까지 해결한다. 한 번도 안 해본 사람들은 불안감이 앞서는 게 당연하다. 하지만 결단력이 있고, 투자에 확신이 있다면 리스크에 대한 보답은 돌아온다. [장박원 기자 / 이유진 기자] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지

출처 : 백만장자투자클럽

글쓴이 : 이재희 원글보기

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