[스크랩] 특히 경매에 있어서 권리분석을 이해하지 못하면

부동산을 사고 파는데 가장 중요한 부분이 권리분석이다.

특히 경매에 있어서 권리분석을 이해하지 못하면 아무리 좋은 물건이라도 경매를 포기하여야 한다. 권리분석은 기본원칙만 잘 이해하면 누구라도 쉽게 경매로 원하는 물건을 구입할 수 있다.

(1)물 권
특정의 물건을 직접적 배타적으로 지배해서 사용 수익할 수 있는 권리 (지배할 수 있는 권리)
※대물권(對物權) - 물권에 대한 지배 :모든 사람에게 주장할 수 있고, 대부분 공시(등기)가 된다.

◀ 물권의 종류 ▶
물권의 종류에는 다음과 같이 8가지 있으며, 특히 관심을 가져야 할 물권으로서는 소유권, 전세권, 저당권 등이라고 할 수 있습니다.
※ 이러한 물권의 종류 및 내용은 물권법에 정해져 있기 때문에 개인이 마음대로 새로 만들거나 내용을 변경 시킬수 없습니다.

구분	종 류		내 용
법정 물권	(1) 소 유 권		소유자는 법률의 범위내에서 그 소유물을 사용· 수익·처분할 권리가 있음
	2) 점 유 권		소유권과 관계없이 물건을 사실상 지배하고 있는 경우의 지배권
	용익권 (사용하기 위한물권)	(3) 전세권	전세금을 지급하고서 타인의 부동산을 그의 용도에 따라 사용·수익하는 용익물건
		(4) 지상권	타인의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할수 있는 물권
		(5) 지역권	설정행위에서 정한 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기의 토지의 편익에 이용하는 용익물권

구분	종 류		내 용
법정 물권	담보권 (담보제공을위한물권)	(6) 저당권	무자가 채무의 담보로 제공한 부동산을 인도받지 않 고서 관념상으로만 지배하고 채무의 변제가 없을시 그 부동산으로부터 우선변제를 받은 담보물건
		(7) 유치권	타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채 무를 변제받을 때까지 유치할 수 있는 권리 (∴예 : 시계수리비 변제까지의 시계유치)
		(8) 질 권	돈을 빌려주면서 물건을 질로 잡고 갚지 않는 때에는 그 목적물에서 우선 변제받는 권리 (∴예 : 전당포에서 반지를 잡히고 돈을 빌리는경우)
관습 법상 물권	분 묘 기 지 권		다른 사람의 토지위에 묘지를 설치하는 때에는 일정한 요건을 갖추면 지상권과 유사한 관습법상 물권으로 인 정해주는 권리
	관습법상 법정지상권		동일한 소유자에 속하는 토지와 건물이 매매 등에 의해 소유를 달리하게 된 경우, 특히 그 건물을 철거한다는 특별한 약속이 없는 한, 건물의 소유자는 그 토지위에 관습법상의 지상권을 취득합니다.

2) 채 권
채권자와 채무자 사이에서 돈을 주고 받을 수 있는 권리(청구할 수 있는 권리) 특정인(채무자)에게만 주장할 수 있고, 대부분 공시(등기)가 안된다.
※ 우리나라 민법은 물권우선주의를 채택하고 있으므로 물권과 채권간의 다툼이 있으면 물권이 우선한다.

3) 물권의 우선순위
물권끼리의 경합시 우선변제 받을수 있는 요건은 시간에 있어서 빠르면 권리에 있어서 강하다.
예) 주택 경매가 1억
(*권리관계는 설정순위에 따라 차례로 배당을 받습니다.)

순위	설정일자	설 정 액	배 당
1	1/1	5000만	5000만
2	2/1	4000만	4000만
3	3/1	3000만	1000만

※ 3순위설정자는 설정액전체를 배당받을수 없습니다.

4) 채권끼리의 우선순위 (금액에 비례하여 공평주의를채택)
민법에서 채권끼리의 경합시에는 우선순위를 인정치 않고 공평주의를 채택함으로 시간순에 관계없이 금액에 비례하여 공평하게 배당이 이루어 집니다.
예) 채무자 재산 : 5000만원

순위	일자	대여금액	배당금액	계 산 법
1	1/1	3000만원	1500만원	3000 5000×----- = 1500 1억
2	2/1	4000만원	2000만원	4000 5000×----- = 2000 1억
3	3/1	3000만원	1500만원	3000 5000×----- = 1500 1억

※ 채권의 배당은 공평주의를 채택하므로 금액비례로 배당이 됩니다.

5) 전세권과 전세
전세권과 전세는 권리관계에 있어서 하늘과 땅차이입니다. 전세권(등기가 되어 있으므로)은 물권이고, 전세는 채권이므로 우리나라 민법은 물권우선주의를 채택하고 있으므로 전세권(1순위), 전세(2순위)이므로 물권을 우선적으로 배당하고 잔여분이 있으면 전세(채권)금을 배당받을 수 있습니다.
예) 주택경매가 5000만원
(* 물권우선주의에 따라 위와같이 배당이 됩니다.)

순위	금 액	채권 / 물권	배 당
1	저 당 3000	물 권	3000만
2	전 세 2000	채 권	0
3	전세권 4000	물 권	2000만

*전세기한의 약정이 없거나 경매개시 결정등기로부터 잔여기간이 6개월 미만인 경우에는 경매로 전세권이 소멸되는데 이 경우 법원은 그 내용을명시하여야 한다.
(통상 경매실행이 6개월정도 소요되므로)

◀ 전세권과 전세의 차이 ▶

--------구분 내용--------	전 세 권 (등기)	전 세(미등기)
권리의 내용	부동산을 직접,지배할수 있는 강력한 물권	임대인에게 목적부동산을 사용. 수익하게 할 것을 청구할수 있는 채권
3자에 대한 대 항 력	부동산이 양도되더라도 사용. 수익할수 있음 새로운 소유자에게 인계,인수됨	대항력없음. 양도되면 전세관계소멸, 새로운 소유자에게는 인도청구가능
처 분 권	처분자유 인정, 양도및임대, 전전세, 담보제공 가능	임대인의 동의없이 양도 절대불가 (소부분 전대의 경우는 예외)
전세금 반환을위한 보장	경매권과 우선변제권이 인정	보장없음

6) 국세.지방세
주택이 경매로 인하여 처분될 경우 국세지방세와 일반 물권간에 우선순위는 전에는 국세가 우선하여 배당이 되었으나, 1990년 9월 3일 대법원의 위헌판결로 인하여 꼭 같이 물권의 등기일과, 국세의 법정기일, 지방세의 과세기준일(납세의무성립일)을 비교하여 선.후 순위를 결정하게 됩니다. (국세기본법 제35조 1항3호, 지방세법 31조 2항3호)
※ 국세의 법정기일 -과세표준과 세액에 의하여 납세의무자가 확정되는 국세에 있어서 이를 신고한 세액의 신고일(과세확정일) 과세표준과 세액을 정부가 결정, 경정, 또는 수시부가 결정하는 경우에는 고지서의 발송일(법정기일)이 됩니다.
지방세:과세기준일

◀ 각 권리간의 변제 - 배당순위 ▶

---구분 순위---	저당권이 국세보다 앞선 경우	저당권이 국세보다 늦은 경우	저당권이 없는 경우
1	·경매비용·경매부동산의 관리에 소요된 필요비 및 유익비
2	소액보증금 중 일정액 ·근로채권(최종3개월분, 1989년3월29일이후 발생된 퇴직금 전액 및 재해보상금)
3	·당해부동산에 부과 된 국세와 가산금	·당해세를 포함한 조세 기타동순위의 징수금	·나머지임금(3개월분외) ·기타근로관계채권
4	·저당권 ·전세권 ·가등기담보 ·확정일자부여전세 (단, 국세보다 늦은권리는 국세후에 변제되 며, 동일자인경우는 국세보다 우선함)		당해세를 포함한 조세 및 징수금
5	·나머지 임금(최종 3개월분 외의 임금) ·기타 근로관계 채권		·조세다음 순위의 공과금 (산재보상 및 의료보험료)
6	·국세 ·지방세	·공과금 (산재보상 및 의료보험료)	·압류채권자 ·일반채권자 ·전세 및 임대차 ·압류후의 저당권자등
7	·공과금(산재보상 및 의료보험료)	·압류채권자 ·일반채권자 ·전세 및 임대차 ·압류후의 저당권자등
8	·압류채권자 ·일반채권자 ·전세 및 임대차 ·압류후의 저당권자등

 

 

 

 

출처 : 중년들의 다모임 카페투어

글쓴이 : 햇님 원글보기

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