[스크랩] 토지 관련 법령의 체계

토지에 관계 있는 법령의 체계를 알기 위해서는 우선 우리나라의 『국토계획체계』를 이해해야 합니다.  『국토계획체계』는 "국토기본법", "국토의 계획 및 이용에 관한 법률", "건축법"을 기본으로 하여 토지이용규제와 개발행위허가를 하고 있습니다.

 

 "국토기본법"에서는 국토를 이용, 개발 및 보전함에 있어서 미래의 경제적, 사회적 변동에 대응하여 국토가 지향하여야 할 발전방향을 설정하고 이를 달성하기 위해 『국토계획』을 세워야 한다고 규정하고 있습니다. 그리고 『국토계획』은 아래와 같이 구분합니다.

 

1. 국토종합계획 : 국토해양부장관이 수립한다. 국토전역을 대상으로 하여 국토의 장기적인 발전방향을 제시하는 종합계획이다. 도종합계획 및 시군종합계획의 기본이 된다. 20년을 단위로 하여 수립한다. 다른 법령에 의하여 수립되는 국토에 관한 계획에 우선하며 그 기본이 된다. 다만, 군사에 관한 계획에 대하여는 그러하지 아니하다. 5년마다 국토종합계획을 전반적으로 재검토하고 필요한 경우 이를 정비하여야 한다.

 

2. 도종합계획 : 도지사가 수립한다. 도의 관할 구역을 대상으로 하여 당해 지역의 장기적인 발전방향을 제시하는 종합계획이다. 시군종합계획의 기본이 된다. 「수도권정비계획법」 제4조에 따른 수도권정비계획이 수립되는 경기도와 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제222조제1항에 따른 종합계획이 수립되는 제주특별자치도는 도종합계획을 수립하지 아니할 수 있다.

 

3. 시군종합계획 : 시장, 군수가 수립한다. 특별시, 광역시, 시 또는 군(광역시의 군을 제외한다)의 관할 구역을 대상으로 하여 당해 지역의 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하고 토지이용, 교통, 환경, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 후생, 문화 등에 관하여 수립하는 계획으로서 "국토의계획및이용에관한법률"에 의하여 수립되는 도시계획이다.

 

4. 지역계획 : 중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장이 수립한다. 특정한 지역을 대상으로 특별한 정책 목적을 달성하기 위하여 수립하는 계획이다. 국토종합계획과 조화를 이루어야 한다. 지역계획에는 수도권발전계획, 광역권개발계획, 특정지역개발계획, 개발촉진지구개발계획 등이 있다. 

 

5. 부문별계획 : 중앙행정기관의 장이 수립한다. 국토전역을 대상으로 하여 특정부문에 대한 장기적인 발전방향을 제시하는 계획이다. 국토종합계획과 조화를 이루어야 한다.

 

 위의 내용을 다시 중요한 것만 추려보면, 국토종합계획은 다른 법령에 의해 수립되는 국토에 관한 계획에 우선하는 계획이며 시군종합계획은 도시계획을 말하며 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 위임하는 형식을 취하고 있습니다.

 

 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의해 도시계획은 다시 도시기본계획과 도시관리계획으로 구분되며 그 뜻은 아래와 같습니다.

 

1. "도시기본계획"이란 특별시·광역시·시 또는 군의 관할 구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획으로서 도시관리계획 수립의 지침이 되는 계획을 말한다.

 

2. "도시관리계획"이란 특별시·광역시·시 또는 군의 개발·정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지 이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 후생, 안보, 문화 등에 관한 다음 각목의 계획을 말한다. 

 가. 용도지역, 용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획

 나. 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수자원보호구역의 지정 또는 변경에 관한 계획

 다. 기반시설의 설치·정비 또는 개량에 관한 계획

 라. 도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획

 마. 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획

 

 그리고 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서는 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지 이용 방향등을 고려하여 국토를 다음과 같은 용도지역으로 구분하고 있습니다.

 

1. 도시지역 : 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역

 

2. 관리지역 : 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역

 

3. 농림지역 : 도시지역에 속하지 아니하는 「농지법」에 따른 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역

 

4. 자연환경보전지역 : 자연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성 등을 위하여 필요한 지역

 

*위의 용도지역은 다시 세분화되고, 용도지역에 따라 건축할 수 있는 건축물과 건폐율, 용적률이 변함으로 2편에서 상세히 설명 예정입니다.   

 

 토지 관련 법령은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」을 가장 많이 접하게 되며 「국토기본법」에서 정한 국토계획과 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 정한 도시계획은 필요할 때마다 찾아보면 됩니다.

 

 그리고 토지의 용도에 따라 「농지법」,「산지관리법」,「초지법」,「자연공원법」, 「수도법」,「문화재보호법」,「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」,「수자원관리법」,「자연환경보전법」, 「야생동식물보호법」,「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」을 봐야 합니다. 언급한 법령을 봐야 하는 이유는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역행위제한의 예외 규정으로 인해 각각의 개별법에서 정하는 규정에 따르기 때문입니다.

 

 여기에다가 「수도권정비계획법」,「건축법」,「군사시설보호법」,「도시공원 및 녹지에 관한 법률」,「환경정책기본법(팔당상수원수질보전특별대책지역내 행위제한)」,「민법」,「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」을 참고해야 합니다.

 

 또한 빠질 수 없는 것은 「농지취득자격증명발급심사요령」,「대법원등기예규 - 농지의 소유권이전등기에 관한 사무처리지침」,「대법원선례」,「국토해양부 훈령 - 토지거래업무처리규정」등, 각종 규칙, 예규도 봐야 합니다.

 

 끝으로 법이 인간사의 모든 행위를 다 규정할 수 없으므로 상황에 따라 토지와 관련된 「대법원판례」를 찾아보는 것이 매우 중요하다는 것은 말할 필요도 없습니다.

 

 대충 세어보니, 판례와 지침, 훈령 등과 여기서 언급을 빠뜨린 것을 제외하고 참고해야 할 법령만 약 20가지 정도군요. ^^;;, 얼핏 많아 보이나 필요한 부분만 찾아보다 보면 어느새 토지 관련 지식이 쌓이는 것을 느끼게 될 겁니다.

       

출처 : 디벨로퍼아카데미(부동산개발협의회)

글쓴이 : 안병관 원글보기

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