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장안동에서 카센터를 운영하고 있는 김사장은 전원주택을 지을만한 토지를 사고 싶었습니다.
이에 그 동안 형 아우 하면서 절친하게 지내고 있던
중개업자 이사장에게 찾아갔습니다.
그리고 이사장은 여러 중개업소에 전화를 걸어 김씨에게 알맞은 토지를 찾았는데, 중개업자 이사장이 물건을
받자마자 가장 먼저 한 일은 무엇이었을까요? 그것은 바로 해당 부동산들과 관련된 공부서류(공적인 장부)를 열람하는 것이었습니다. 그럼, 토지를
살 때 반드시 열람하거나 발급을 받아야 하는 공부서류에는 어떠한 것들이 있으며, 이들을 어떻게 봐야 하는지에 대해서 자세하게 살펴 보도록
하겠습니다.
○ 토지 거래를 할
때 확인해야 하는 공부서류의 종류
토지등기사항전부증명서(토지등기부등본), (임야)토지대장,
토지이용계획확인서, 지적도
○ 공부서류를
확인하는 이유
- 등기사항전부증명서(토지등기부등본)
해당 부동산의
주인이 누구인지? 자신이 직접 돈을 주고 매수한 부동산이라 하더라도 다른 사람에게 빼앗길 수 있는 권리가 있는지? (근)저당은 얼마나 잡혀
있는지? 등을 알아보기 위해서 입니다. 내 돈 주고 샀는데 한 푼도 못 받고 해당 부동산을 다른 사람에게 넘겨줘야 한다면 황당함을 넘어 정말
억울하겠죠?
- (임야)토지대장
토지의
소재지·지번·면적·지목(토지의 쓰임새) 등을 알아보기 위해서 입니다.
- 토지이용계획확인서
토지를 매수하여 목적한대로
활용하는데 있어 제한사항들이 없는지를 확인하기 위해서 입니다. 남들 보기에는 아무리 괜찮은 토지라도 자신이 목적한 바대로 이용할 수 없다면 쓸모
없는 토지이기 때문입니다.
- 지적도
매수하고자 하는 토지의 위치와 모양 및
다른 토지와의 경계선을 확인하기 위해서입니다. 토지는 오랫동안 방치된 경우 침식 등으로 인해 토지의 모양이 바뀌거나 타인의 무단사용으로 인해
경계선이 달라질 수 있기 때문입니다.
○ 공부서류 열람
또는 발급받는 방법
- 등기사항전부증명서
대법원인터넷등기소를 통해 손쉽게 열람하거나 발급 받을 수 있으며 열람을
하는 경우에는 700원, 발급을 받는 경우에는 1,000원의 수수료가 들어갑니다. 이외 방법으로는 시청이나 구청 안에 비치되어 있는 ‘등본
자동발급기’를 이용하거나 등기소를 직접 방문하면 됩니다.
- (임야)토지대장
민원24를 통해 손쉽게 발급 받을 수 있으며 (임야)토지대장은
400원의 수수료가 들어갑니다. 이외 방법으로는 시청이나 구청 안에 비치되어 있는 ‘각종 서류 자동발급기’를 이용하거나 동주민센터(동사무소)를
직접 방문하여 ‘FAX 민원’을 신청하면 됩니다.
- 토지이용계획확인서, 지적도
민원24를 통해 손쉽게 발급 받을 수 있으며
토지이용계획확인서는1,000원의 수수료가 들어가나 지적도는 무료입니다. 이외 방법으로는 동주민센터(동사무소)를 직접 방문하여 ‘FAX 민원’을
신청하면 됩니다. 참고로 토지이용계획확인서는 토지이용규제정보시스템(luris.mltm.go.kr)을 통해서 무료로 확인할 수도
있습니다.
공부서류를 보는 방법
토지등기사항전부증명서(토지등기부등본) 토지등기사항전부증명서는
표제부, 갑구. 을구로 이루어져 있으며 표제부의 내용은 다음과 같습니다. 갑구와 을구는 (집합)건물등기사항전부증명서와
동일합니다.
① 표시번호 : 등기한 순서입니다. 표시번호 1에서 (전3)이란 표시번호 1의 내용이 예전에 있었던 구(舊) 등기사항전부증명서
상에서는 표시번호 3에 기록되었다는 뜻입니다.
② 소재지번 : 해당 토지가 있는 동네와 지번을 알 수 있습니다.
③ 지목 : 해당 토지의 사용용도를 알 수 있습니다. 이 토지의 경우에는 감자, 고구마, 옥수수, 콩, 인삼 등을 재배할 수
있는 밭(전)이군요.
④ 면적 : 해당 토지의 면적을 알 수 있습니다.
⑤ 등기원인 및 기타사항 : 등기를
하게 된 이유 등을 알 수 있습니다. (임야)토지대장 토지대장은
건축물대장처럼 여러 종류가 있지 않고 한 종류만 있습니다. 단, 해당 토지를 여러 사람이 함께 공유하고 있는 경우에는 그 사실을 알 수 있는
‘공유지 연명부’라는 것이 토지대장과 함께 발급됩니다. 참고로 해당 토지가 산(山)인 경우에는 임야대장을 발급 받아야 합니다.
① 토지소재 : 토지가 어느 동네에 있는지 알 수 있습니다.
② 지번 : 토지의 번지수를 알 수 있습니다.
③ 지목 : 토지의 쓰임새를 알 수 있습니다.
④ 면적 : 토지의 면적을 알 수 있습니다.
⑤ 사유 : 토지의 지목이나 면적이 바뀐 연·월·일이나 이유를 알 수 있습니다.
⑥ 변동일자 : 토지의
주인이 바뀐 경우 그 바뀐 날을 알 수 있습니다.
⑦ 변동원인 : 토지의 주인이 바뀌게 된 원인을 알 수
있습니다.
⑧ 주소 : 토지 주인의 주소를 알 수 있습니다.
⑨ 성명 또는 명칭 : 토지 주인의 이름과
주민등록번호를 알 수 있습니다.
⑩ 개별공시지가 : 토지의 개별공시지가를 알 수 있습니다. 토지이용계획확인서 토지를
매입하고자 하는 경우에 가장 먼저 확인해봐야 하는 공부서류입니다. 자신의 목적대로 토지를 이용할 수 없다면 다른 조건들이 좋다고 하여도 아무런
의미가 없는 것이니까요.
① 신청인 : 토지이용계획확인서를 신청한 사람의 이름과 주소, 전화번호를 알 수 있습니다.
② 신청토지 :
토지가 있는 동네와 번지수, 지목, 면적을 알 수 있습니다.
③ 지역·지구 등 지정여부 : ‘국토의 계획 및 이용에 관한
법률’또는 다른 법령에 의해서 지정된 용도지역, 용도지구, 용도구역을 알 수 있습니다. 토지의 활용가치가 정해지는 부분으로,
토지이용계획확인서에서 가장 중요한 부분입니다. 토지를 매수하고자 하는 경우에는 시·군·구청 지적과나 건축과를 방문하여 담담 공무원에게 해당
부분의 내용을 보여주고 원하는 목적대로 토지를 활용할 수 있는지 반드시 확인해 봐야 합니다.
④ 「토지이용규제 기본법
시행령」 제9조 제4항 각호에 해당되는 사항 : 토지거래허가구역이나 그 밖에 나라에서 일반 국민에게 알리고 싶어하는 내용을 알 수
있습니다.
⑤ 확인도면 : 지적도를 확인하지 않고도 대략적으로 해당 토지의 모양과 위치, 경계 등을 알 수 있습니다.
⑥ 유의사항 : 현재 발급해준 토지이용계획확인서만으로는 자세한 제한사항을 확인할 수 없으므로 해당 토지를 관할하는 시·군·구청
담당 공무원에게 그 밖의 제한사항이 없는지 확인 받으라는 내용입니다.
⑦ 지역·지구 등 안에서의 행위제한 내용 : 토지 이용을
구체적으로 어떻게 제한하는지 그 내용을 확인할 수 있습니다. 단, 신청인의 신청이 있는 경우에만 구체적인 내용을 알 수
있습니다. 지적도 지적도는 해당 토지의
위치, 모양, 경계를 확인하기 위해서 발급받는 공부서류로 해당 토지를 직접 답사할 때 반드시 나침반과 함께 반드시 가지고 가야 합니다. 참고로
현장답사를 갈 때는 해당 토지가 있는 동네에서 중개업을 하고 있거나 아니면 오랫동안 살고 있는 연세가 있는 주민 분들에게 물어 보는 것이 가장
좋은 방법입니다.
각종 공부서류의 내용
☞ 각종 공부서류 상의 소재지, 지번, 면적, 구조, 소유자, 소유자의 주소, 소유자의 주민등록번호 등이 모두 일치하는지 반드시 꼼꼼하게
살펴봐야 합니다. 만약에 각각의 공부서류 내용이 서로 다른 경우에는 서로 다른 내용들이 일치하도록 변경등기를 해야만 소유권이전등기가 가능하기
때문입니다. 또한, 더 나아가서 이외 재산상의 큰 피해를 볼 수 있습니다.
☞ 소유권과 관련된 부분에 다툼이 있는 경우에는 등기사항전부증명서의 내용이 우선이며, 토지의 소재지, 지번, 면적 등 토지 자체에 대해서
다툼이 있는 경우에는 (임야)토지대장의 내용이 우선입니다.
글 백영록
‘시행닷컴’ 칼럼리스트, The Daily ‘Focus‘ 칼럼리스트, 와우 MBA(wow
MBA)교수
서울경제 TV SEN 부동산플러스 ‘부동산톡톡’ 및 RTN 부동산·경제 TV ‘무엇이든 물어보세요‘ 출연
저서 『부동산 상식사전』(길벗출판사), 『경매 재테크 상식사전
(길벗출판사),『서울경기 부동산 핵심지역40』(길벗출판사) |
