[스크랩] 경매 성공을 위한 5가지 법칙

밀림을 지배하는 동물은 사자이다.   하지만 그 많은 사자 중에서도 사냥에 실패한 사자는 굶어 죽는다. 사냥할 때마다 사력을 다 하지만 성공할 확률은 10%도 되지 않는다고 한다. 참으로 밀림을 지배하는 사자의 실적이 부끄럽기만 하다. 부동산재테크도 마찬가지이다. 투자하는 모든 이들이 다 성공하는 것은 아니다. 특히, 경매는 입찰에 참여하는 이들 중 낙찰은 단 한 사람에게만 되질 않은가?   성공할 확률이 매우 적기 때문에 철저하고 치밀하게 노력하지 않으면 안 된다. 불황일수록 경매 시장에 물건이 많이 늘면서 다양한 선택을 할 수 있지만 그만큼 좋은 물건을 고르는 일은 더욱 어려워졌다. 가격만 보고 입찰에 나서기보다는 낙찰을 받기 전에 문제가 없는지의 여부를 철저하고 꼼꼼하게 체크하고 움직여야 하는 등 경매에 성공하기 위해서는 “경매 성공을 위한 5가지 법칙”을 반드시 숙지하고 있어야 한다.   첫째, 물건에 따른 이익분석을 정확히 해야 한다.   경매는 곧 가격이다. 저렴한 가격 때문에 경매에 참여하는 것이 아니던가? 2012년도에만 해도 약 6만 5천여 건의 부동산을 낙찰받기 위해 약 24만명이 경매에 참여하였다. 이처럼 과거와 달리 지금은 경매가 일반화되어 있는 것이다. 이제 권리분석은 기본이고 물건에 따른 이익을 누가 더 상세하고 정확하게 분석을 하느냐에 따라 성공여부가 정해진다. 경매에 참여해서 실패하는 경우의 대부분은 시세에 대한 조사가 부실했거나 법원감정가를 시세로 오인해 발생한 경우이다. 아파트와 달리 토지와 상가는 정형화된 가격을 산정하기가 매우 어렵고 특히, 상가 감정가의 경우에는 분양 당시 가격이 책정되는 경우가 많기 때문에 많은 주의가 요구된다. 특히, 감정가는 경매로 나오기 약 6개월 전에 실시되며 대체로 시세보다 높게 책정되는 것이 일반적이고, 감정하는 회사와 감정하는 시점에 따라 변화가 심하기 때문에 맹신하지 말고 철저한 조사가 이루어져야 한다.   낙찰가는 주변 시세보다 최대 70%를 넘으면 많은 위험이 뒤따른다. 경매는 시세보다 저렴하게 부동산을 살 수 있다는 게 최대 강점인데, 요사이는 급한 마음에 덜컥 높은 금액으로 낙찰을 받고 예상하는 수익률에 크게 못미처 후회하는 경우가 늘고 있기 때문에 낙찰가에 심혈을 기울여야 한다. 낙찰 후 명도소송으로 인한 강제집행비용, 이사비용 등 예상치 못한 부대비용과 취득세 등 각종 세금도 수익률과 직결되는 문제인 만큼 미리 파악해야 하고 입찰에 참여하는 물건의 금액에 대해서 구체적인 자금계획을 세워야 한다. 치밀하고 구체적인 자금계획이 없이 입찰에 참여해서 잔금을 마련하지 못해 10%(재경매 20%)의 입찰보증금액을 잃는 경우가 자주 발생하기 때문이다.   둘째, 참여 목적을 명확하게 결정한 후에 입찰금액을 결정해야 한다.   경매에 참여할 때에는 시세차익을 얻을 것인지 아니면 임대수익을 얻을 것인지, 집을 마련하기 위한 것인지에 대한 목적이 뚜렷해야 하며 그 목적에 따라 입찰 금액도 달라져야 한다. 무조건 싸게 낙찰 받는 것이 최우선이지만, 경쟁률이 치열한 만큼 상황에 맞추어 입찰금액을 정하는 것이 좋다. 예를 들면. 집을 마련할 경우와 부동산 시세가 상승세일 경우 미래의 시장가치를 내다보고 약간 공격적인 금액으로 입찰에 참여하는 것이 좋고, 시세차익과 임대수입을 목표로 할 경우와 부동산 시세가 하락세일 경우에는 현재의 시장가치에 맞는 보수적인 금액으로 입찰에 참여하는 것이 좋다. 대체로 입찰에 참여한 경매참여자의 성향을 분석해 보면 대부분(약 70%이상)은 낙찰 후 재매각하길 원하고 있는데 현재 침체된 부동산 시장의 분위기로는 시세차익을 얻는 것이 쉽지 않다는 것을 명심하고 경매 참여하는 목적에 따른 가장 합리적인 금액으로 입찰에 참여해야만 낙찰을 받고 나서 후회를 안 하게 된다.   셋째, 특수물건과 변경이 잦은 물건은 조심해야 한다.   특수물건이란 법정지상권, 유치권, 예고등기, 공유지분, 분묘기지권, 선순위가처분, 가장 임차권 등 일반 부동산 시장에서 거래되기 힘든 권리관계를 갖고 있는 물건이라고 보면 된다. 이 특수물건은 각종 권리관계를 협의 또는 소송으로 해결한 다음 수익을 얻어야 하는데 그 과정이 복잡할 뿐만 아니라 수익을 내기까지의 기간이 상당히 걸리기 때문에 전문가가 아닌 일반인들이 다루기에는 무리가 많은 물건이기에 될 수 있으면 접근하지 말고 혹시 입찰에 참여하려면 완벽하게 현황을 파악 후 움직여야 한다. 특수물건을 잘 분석해서 최저가로 경낙을 받게 되면 큰 이익을 볼 수 있는 것 때문에 최근 일반인들도 특수물건만 찾아 입찰을 하는 경우가 늘어나고 있는데 자칫 권리분석을 잘못해서 낙찰 받았다가 법정분쟁에 휘말려 실제 권리자에게 돈을 물어 줘야 하는 일이 발생하는 등 손해와 고통을 받는 이들이 늘고 있으니 많은 주의가 요하는 물건이다.   또, 변경(연기)이 잦은 물건은 신중하고 조심하게 접근해야 한다. 변경의 사유로는 여러 가지가 있지만 채권자와 채무자간의 타협점을 통해 변경신청을 하는 경우와 채권자가 채권최고액을 채우기 위해서 변경신청을 하는 경우가 대표적인 예라고 볼 수 있다. 즉, 채무자가 채권자에게 이자나 빌린 돈의 일부를 갚고 연기하는 경우와 채권자가 감정가대비 너무 떨어져서 일부러 연기시키는 경우를 말하는 것이다. 변경물건에 대한 확인방법은 법원 경매정보에 접속한 후 해당경매사건을 검색하면 변경이 어떻게 되었는지를 상세히 알 수 있다.   넷째, 지분경매 물건과 공동투자는 주의해야 한다.   단독 물건이 아닌 여러 명이 공동으로 소유한 부동산의 일정 지분만 경매되는 지분 경매는 유찰이 되는 경우가 많고 금액도 싸게 낙찰을 받을 수 있는 장점이 있으며 낙찰을 받은 후 지분을 공유권자들에게 적당한 값에 넘길 수도 있고 반대로 나머지 지분을 공유자에게 구입할 수도 있다. 그러나 생각처럼 쉽지 않은 것이 지분경매 물건이다. 사용하려고 하거나, 수익을 내려고 하거나, 처분을 하고자 할 때에는 모든 공유권자들의 협의와 동의를 받아야 하는 등 온전한 소유권을 행사하는데 제한이 많기 때문이다. 지분경매는 될 수 있으면 피하는 것이 좋다. 그리고 금액이 큰 물건에 여러 명이 자금을 공동으로 투자해서 경매에 참여하는 경우가 많은데 그런 경우 애를 먹는 경우가 한두 가지가 아니다. 낙찰을 받고 난 후 자금이 급해서 처분을 하려고 해도 내 마음대로 할 수 없을 뿐만 아니라 최종 매각 금액을 결정하는 데에도 많은 시간이 걸리는 등 끊이지 않는 마찰이 생기기 때문이다. 공동투자 또한 될 수 있으면 피하는 것이 좋다.   다섯째, 숫자를 확인하고 또 확인해야 한다.   입찰가에 쓰는 숫자를 확인하고 또 확인해야 한다.간혹, 입찰가를 쓰는 부분과 보증금을 쓰는 부분을 혼동해서 바꿔 쓰는 경우와 입찰서를 낼 때 입가에 ‘0’ 하나를 더 붙여 10배에 달하는 금액으로 낙찰 받는 사례도 종종 있다. 그 숫자 ‘0’ 하나로 보증금을 몰수당할 수밖에 없기 때문에 경매에 참여할 때는 숫자 하나하나에 온 신경을 써야 할 것이다. 입찰가를 쓰고 나면 반드시 그 숫자가 맞는지의 여부를 확인하고 또 확인해야 한다. 예상치 못한 일과 곳곳에 함정들이 산재해 있는 것이 바로 경매이다. 그래서 물건에 따른 이익분석과 참여 목적을 명확하게 한 후에 입찰금액을 결정해야 하고 특수물건과 변경이 잦은 물건 그리고 지분경매 물건과 자금을 모아서 공동으로 투자하는 것은 조심해야 한다. 그리고 무조건 현장에 가서 철저하게 조사를 해야 한다. 발품을 많이 팔면 팔수록 안정성과 수익률을 극대화할 수 있기 때문이다.   경매는   첫째도 임장활동,   둘째도 임장활동,   셋째도 임장활동이다.     그 임장활동을 바탕으로 입찰가를 결정하고 입찰가를 기입한 후에는 반드시 숫자를 확인하고 또 확인해야 성공할 수 있다.  “경매 성공을 위한 5가지 법칙”을 꼭 기억하고 행동으로 옮겨서 좋은 부동산을 낙찰받기를 필자는 희망해본다.    (출처:김홍진칼럼)

 

 

 

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