[스크랩] 다운계약서의 말로(末路) : 되로 주고 말로 받는다

1. 부동산 다운계약서와 사회 지도자층

정부가 고위 인사 내정시 인사청문회에서 심심치않게 대두되는 도덕성 문제가 바로 부동산 다운계약서이다.

 

박근혜 정부 내각의 인사청문회에서도 다운계약서가 큰 화두가 되었는데 이러한 다운계약서와 관련한 의혹을 받은 사람들이 꽤나 많았다.

 

이러한 사회지도자층은 다운계약서 의혹에 대해서는 하나같이 “당시(2005년이전)에는 다운계약서 작성은 관행이었고 공인중개사, 법무사, 세무대리인에게 맡겼을 뿐 세부 내용을 잘 알지 못했고 미리 챙기지 못한 것은 불찰이다”라는 앵무새 같은 대답을 한다.

 

정부 고위 인사뿐만 아니라 일반 서민들도 부동산을 사고 팔때 다운계약서의 유혹을 받는 경우가 많다. 네이버 지식인에서 검색해봐도 아래와 같은 질문들이 쏟아져 나온다.

 

“생애 처음으로 아파트를 사려고합니다. 집을 처음사서 잘 모르겠는데 집주인은 실거래금액 7천만원인데 다운계약서상 계약금액을 5천만원으로 쓰기를 원합니다. 다운계약서를 작성하고 부동산을 매입하는 경우 제게 불이익은 없는지, 써줘도 되는 건지, 얼마를 깎아야 하는지 모든 게 궁금합니다”

 

최근 세종시에서 매도자 우위의 시장이 형성되어 매도자들이 아파트 분양권을 양도하면서 양도소득세를 덜 내기 위해서 다운계약서를 요구한다는 기사가 계속해서 보도되고 있다. 이에 따라 대전지방 국세청은 지난 5월에 허위계약서 작성 등에 대해 중개업소와 매도자에 대한 집중 단속을 실시 하였다.

2. 부동산 실거래가격 신고 의무제도

인사청문회에서 다운계약서가 문제되는 고위 공직자들은 과거에는 다운계약서 작성이 관행이었다고 변명 아닌 변명을 한다. 2006년 1월 1일부터 시행된 부동산 실거래가격 신고의무제도 도입전에는 상당수의 부동산 매매자들이 다운계약서를 작성하였는데 부동산 거래신고 의무제도 도입후 에는 다운계약서를 작성하는 관행이 많이 없어진 상태이다.

 

 

3. 다운계약서 의미와 목적

다운계약서는 과연 무엇이길래 사회 지도층부터 일반 서민들에게도 큰 유혹이 되고 있고 다운계약서를 쓰는 경우 어떠한 문제가 발생할 것일까?

다운계약서의 의미

 

 

간단하게 설명하면 부동산 다운계약서란 실제 거래금액보다 작은 금액으로 부동산을 양수도하는 것으로 작성한 계약서를 말한다.

 

다운계약서의 목적

다운계약서 작성의 목적은 부동산을 파는 사람과 부동산을 사는 사람 입장에서 생각 해 볼 수 있다.

먼저 부동산을 파는 사람은 양도소득세를 탈루하기 위해 다운계약서를 작성한다. 기본적으로 양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 차감한 양도차익에 대해서 과세가 되는 세금(참조. 양도소득세기본사항)이므로 고위직, 부유층뿐만 아니라 부동산을 사고 파는 모든 사람들이 탈세의 유혹을 느끼게 된다.

 

부동산을 사는 사람은 취득세를 탈루하기 위해 다운계약서의 유혹을 느낀다. 부동산을 팔고자 하는 사람이 자신의 양도소득세를 줄이기 위해 시세보다 조금 싸게 팔테니 다운계약서를 써달라고 먼저 요구하는 경우가 많다. 하지만 모든 거래는 쌍방에게 이득이 되야 성사 되기 마련. 부동산을 매입하는 사람은 다운계약서를 작성하는 경우 취득세를 적게 낼 수 있다. (참조. 취득세 참고)

4. 다운계약서 작성시 가산세 부과

아래의 사례를 바탕으로 다운계약서 작성하고 양도소득세를 신고한 후에 적발된 경우 얼마의 세금을 추가로 부담하게 되는지 살펴 보자.

서울에 아파트를 2채 보유한 갑(매도자)은 아파트를 더 이상 보유해 봐야 아파트 가격이 오르지 않을 것이라 예상하고 아파트 1채를 을(매수자)에게 팔려고 한다.

 

 

매도인(갑)은 실제 거래금액보다 1억원을 적게 다운계약서를 작성하여 양도소득세 37,925,000원을 탈루하게 된다.

 

만약에 국세청이 위와 같은 사실을 2년후에 알게 된 경우 부동산 매도인(갑)이 다시 내야 하는 세금은 얼마일까?

 

일단은 탈루한 금액인 37,925,000원을 내야하고 이에 더하여 신고불성실 가산세와 납부불성실 가산세를 내야 한다. 신고불성실 가산세는 다운계약서 작성을 부정행위로 보아 40%의 가산세를 물리고 납부불성실가산세는 미달납부세액에 1일당 0.03%를 물리는 데 이를 연 환산 해보면 10.95%의 세금이 추징된다. 납부불성실 가산세는 덜 낸 세금에 대한 이자상당액이라고 생각하면 된다.

 

적발된 경우 다시 내야하는 세금을 계산해 보면 아래와 같다.

 

 

그렇다면 현실적으로 국세청은 다운계약서에 의한 거래를 현실적으로 발견해 낼 수 있을까? 대답은 그렇다. 국세청은 다 알 수 있다.

 

부동산 양도소득세 신고는 매도인(갑)만 하는 것이 아니다. 같은 단지 내에 다른 아파트 거래가 있기 마련이고 이들 역시 국세청에 양도소득세 신고를 한다. 국세청은 이러한 자료를 전산으로 관리하기 때문에 같은 단지 내 동일평수와 비교하여 시세차이가 많이 나는 거래를 걸러내고 소명을 요구한다. 싸게 판 이유에 대한 합리적인 소명을 하지 못하면 탈루한 금액에 무거운 가산세를 더하여 과세한다.

 

또한 국세청이 발견하지 못하더라도 의외의 복병이 있는데 이는 바로 매수인(을)이다.

 

을의 입장에서 생각하여 보자.

 

을은 매수한 아파트에서 평생을 살지는 않을 터 몇 년이 흘러 을이 아파트를 양도하고 양도소득세를 신고하는 경우 을의 아파트 취득가액은 갑의 양도금액이 된다.

 

을은 실제로 취득한 금액보다 작은 금액 (다운계약서 금액)으로 양도소득세를 신고하는 경우 양도소득세를 실제보다 더 내게 된다. 화장실 들어갈 때와 나올 때의 마음이 다르다는 이야기가 있듯이 을은 막상 본인의 양도소득세를 덜 내기 위해 다운계약서 금액이 아닌 실제 거래 금액으로 취득가액을 신고할 수 있고 이러한 경우에는 여지없이 매도인 갑에게 탈루한 양도소득세 과세가 이루어 진다.

 

누군가의 양도가액은 또 다른 누군가의 취득가액이 되므로 국세청은 양도소득세 신고서를 교차 검증하여 이러한 다운계약서를 적발하고 있다.

 

국세청은 다운계약서에 의한 양도소득세를 언제까지 과세할 수 있을까?
양도소득세 신고일로부터 10년까지 과세할 수 있다.

 

세법에는 국세부과 제척기간이라는 것이 있다. 제척기간은 일정한 기간 안에 행사하지 않으면 해당 권리가 소멸된다는 점에서는 소멸시효와 비슷한 개념이다. 현행 국세기본법상 일반적인 경우 5년의 부과제척기간을 적용하고 있으나 납세자가 법정 신고기한 내에 과세표준신고서를 제출하지 않은 경우에는 7년, 납세자가 사기 기타 부정한 행위로 국세를 포탈하거나 환급·공제 받는 경우에는 10년의 부과제척기간을 적용한다.

다운계약서는 사기 기타 부정한 행위로 국세를 포탈한 경우로 판단해 10년의 부과제척기간이 적용된다. 즉, 부동산 양도시 다운계약서를 작성해서 양도소득세를 탈루했다면 10년이 지나야 두발 뻗고 잠을 잘 수 있다.

 

4-2. 부동산을 사는 사람의 취득세

사례의 매수인(을)이 이번에 아파트를 구입함으로써 1주택자가 되는 경우 취득세율은 9억원 이하 면적은 85㎡를 초과하는 주택이므로 2.7%를 적용 받는다. 매수인 을이 다운계약서를 작성하는 경우에 탈루하는 취득세는 270만원이다.

 

 

5. 업계약서

업계약서는 다운계약서와 반대로 실제 거래금액보다 큰 금액으로 부동산을 사고파는 것으로 작성한 계약서를 말한다.

부동산 매도인은 업계약서를 작성함으로써 얻을 수 있는 경제적 이익은 크게 없다. 부동산 매도인은 실제 금액보다 더 큰 금액으로 양도가액이 신고되므로 일반적으로 매수인에게 양도소득세 보전을 요구한다.

 

부동산 매수인의 업계약서 작성목적은 크게 두가지이다. 첫째로 향후 해당 부동산을 양도할 경우 취득가액이 올라 가게 됨에 따라 양도소득세를 탈루할 수 있다. 둘째로 금융기관에서 대출을 받는다면 대출 한도가 부동산의 시세에 따라 결정되므로 담보대출 한도를 늘릴 수 있다.

6. 결론

위의 사례에서 살펴 보았듯이 다운계약서 작성은 기본적으로 부동산 거래 신고 의무 제도를 위반하는 행위이고 다운계약서 작성 사실은 생각보다 쉽게 적발될 수 있다.

 

당장 세금을 적게 내기 위해서 다운계약서를 작성하여 세금을 내더라도 향후 적발되는 경우 당초에 내야 하는 세금과 무거운 가산세를 더해서 내야 한다. 또한 다운계약서를 통한 양도소득세 탈루는 국세부과 제척기간이 10년으로 매우 길다.

다운계약서 작성을 통해서 양도소득세, 취득세를 적게 내는 것은 명백한 탈세이므로 납세자들은 정상적인 범위에서 절세할 수 방안을 찾아야 할 것이다.

 

 

글 홍용준

공인회계사

 

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출처 : 부자 등용문

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