[스크랩] [경매상식]토지경매 대상물건 찾는 방법

[경매상식]토지경매 대상물건 찾는 방법

 

경매로 나오는 토지물건은 그 물건의 양이 너무 방대해서 모든 물건을 다 답사를 통해 확인할 수는 없다. 단시간 내에 얼마나 많은 물건을 검색할 수 있느냐가 성공적인 경매토지투자의 시작이다.

현장을 찾기 전에 목적토지에 대해 이미 70~80%정도의 상황파악이 가능해야 하고 이에 특별한 왕도는 없다. 반복적인 노력만이 검색시간을 줄일 수 있는 유일한 길이다.

검색에 앞서 확실히 정해야 할 것은 취득의 목적이다. 장기간 보유하며 시세차익을 노릴 것인지, 취득과 동시에 당장 개발을 할 것인지에 대한 명확한 설정이 없다면 토지 경매물건의 검색은 무의미하다. 투자의 방향이 설정됐다면 토지이용계획확인원과 지적도, 감정평가서 등을 참고해 용도지역과 토지의 형태, 접근성과 도로사정 등을 고려해 자신이 원하는 토지와 가까운 토지를 검색한다.

이같은 과정을 통해 책상에서 서류나 컴퓨터를 통해 검색한 물건 중 ‘괜찮은’ 물건을 찾았다면 반드시 현장을 답사해야 한다. 토지투자 전문가도 서류상 좋은 물건이라 판단해 현장을 방문했을 때 ‘역시’라고 느끼는 경우는 절반에 미치지 못한다.

 

 

현장을 방문해 실망한 토지가 신건에서 감정가 대비 200~300%에 낙찰되는 경우도 종종 있는데 이는 현장답사를 하지 않았기 때문인 경우가 대부분이며 이같은 물건은 2~3개월 후 여지없이 재매각 공고가 난다. 물론 입찰보증금은 20%로 높아져 있을 것이다.

일반적으로 경매 대상 토지는 중개업자나 토지소유자의 안내를 받는 것이 불가능하므로 혼자 목적 토지를 찾아갈 수 있어야 한다. 그러나 토지는 건축물처럼 지번이 표시돼 있지 않고 그 경계도 명확하지 않으며 우편물을 확인할 수도 없기 때문에 공부만으로 찾기란 그리 쉬운 일이 아니다.

혹자는 현장에서 마을사람에게 물어보면 알 수 있을 거라고 생각하지만 현지사람들도 ‘아무개 땅’은 알아도 ‘번지’는 알지 못한다. 답사를 떠나기 전에 철저히 준비하고 현장에서 꼼꼼히 살피는 것만이 유일한 방법이다.

감정평가서에 첨부된 위치도는 1:2만5000 지도인 경우가 대부분이다. 넓은 범위까지 표시되지 않으므로 자신이 소유하고 있는 전국지도 책자가 있다면 그 지도상에 별도로 표시를 하고 이를 보면서 찾아가는 것이 수월하다. 뿐만 아니라 이같은 방식의 토지답사가 반복되다 보면 자신이 답사한 모든 토지가 한권의 지도책에 표시되므로 나중에 지역별 특징을 기억해 내는데 상당한 도움이 된다.

전국지도가 없다면 하나쯤 사둬야 한다. 1:5만지도는 두껍고 무겁지만 1:7만5000지도는 휴대에 좋다. 위치도를 볼 때는 계곡 또는 도로를 기준으로 목적토지가 좌측에 있는가 우측에 있는가를 특히 주의해서 살펴야 한다. 이것만으로도 찾을 범위가 절반으로 줄 수 있기 때문이다.

 

 

 

 

 

 

  

 

출처 : 토지사랑모임카페

글쓴이 : 대박땅꾼. 원글보기

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