부동산카페나 전문가분들의 글을 보면 '지목'관련한 글과 자료가 많이 올라와 있는데...
지목변경으로 대박을 찾는다던가, 지목을 알면 마치 토지를 다 아는양 책까지 나와 있는데....
과연 부동산 특히 토지전문가들은 진정 지목관련한 내용을 어찌 보고 있을까?
부동산 특히 토지에서 지목이란 무엇이며 지목을 알면 진짜 토지(땅)가 보이게 될 것인가?
내가 대학에서 강의하는 내용을 PPT로 올리면서 간략하게 설명해 보겠다~!
우선 지목은...
우선 첫 글에 있듯이 지목이란 현재 주된 사용되고 있는 현상을 표기하기위해 탄생한 것으로....
1910년 18개 지목이 처음나왔고 24를 거쳐 현재 28개 지목이 있다.
즉, 지목이란 현재 사용하고 있는 용도이며 이 용도가 바뀌는 것을 형질변경이라 하는것~!
꺼꾸로 얘기하자면 지목변경은 형질변경을 전제로 되는 것이며 따라서 지목변경이 자식이라면 형질변경은 자식을 잉태하는 부모가 되는것~!
그런데 많은 부동산전문가들은 형질변경에 주안을 두기보다는 지목변경에 포커스를 맞추고 있는데 물론 일반 국민들은 형질변경보다는 지목변경이란 용어가 품격(?)이 있으며 그럴듯 해서 인가보다.
보통 우리는 '사람 잘 못 봤다고 한다'
바로 토지에서 땅을 잘 못 봤다고 하면 무엇을 잘 못 알았기에 이 말을 할까?
바로 토지란 토지가 갖고 있는 현재(형상)가 중요한 것이 아니라 그 토지의 앞날(미래)을 내다보는 것이 중요한 것~!
바로 '토지전문가'라면 시청자나 국민들을 위해 옳바로 토지를 보는 방법을 가르켜 주어야 할 텐데...
혹세무민하는 말과 글로서 마치 28개 지목을 알아야 땅이 보이는듯 오늘도 글이 올라온다.
위의 그림에서 보듯 땅의 위는 하늘인데...
즉 국토공간으로 이 국토 공간은 7개인 것이고 지목중 대장격인 대(지)의 경우도 어느 하늘 아래 있는 가에 따라서 내용이 바뀌는데 지목이 대(지)가 상업지역 하늘에 있는 경우와 자연환경보전지역 하늘아래 있는 경우는 그야말로 하늘과 땅 차이가 되는것~!
그리고 현재의 형상(지목)을 어느하늘 아래 있는가에 따라서 형질변경(지목변경)이 되는것~!
따라서 땅은 현재의 형상(지목)보다는 어느 하늘(공간계획)인가가 매우 중요한 것~!
그런데 이 땅은 3가지 운명을 가지고 태어났는데....
바로 형질변경과 지목변경은 같은 배를 타고있지만...
용도변경은 바로 하늘(국토공간정책)이 바뀌는 경우이다~!
난 늘 강의에서 "지목이 뭐 대수냐" 라한다~!
진짜 토지를 잘 보는 요령은 지목이 바뀌는 형질변경이 아니고....
하늘이 바뀌는 용도변경이라 한다~!
바로 아무리 잘난 땅(대지)이라 하더라도 하늘(농림/자연환경보전지역)을 잘 못 만나면 별 볼일 없듯이....
못난 땅(농지/임야)이라 하더라도 하늘(상업지역 등)을 잘 만나면 부귀영화를 누리듯...
땅의 팔자는 용도이니 지목변경에 신경쓰지 말고 용도변경에 신경을 쓰라고 한다~!
이제부터 지목에 신경쓰지말고....
daum 등 포털에서 정보(개발정보=공간계획 변경)를 검색하고 밝히는 것은 바로 토지의 하늘(공간계획변경)이 바뀌는 것을 예측하고 분석하는 것~!
박준호 교수(숭실사이버대학교 부동산학과 교수)
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