도로가 있다고 건축이 다 되는 것도 아니고, 없다고 건축이 안 되는 것도 아니다
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아침에 대문을 활짝 열고 출근하는 시야에서 우리는 수십개의 길을 지나칩니다. 걸어서, 그리고 자동차를 타서든 어떻게든 우리는 길을 걷게 되기 마련입니다. 만약 땅투자에 관심이 없었다면, 그것들은 그저 우리가 목적지를 향해 가는 '길'일 뿐이지만, 땅투자에 관심이 있는 사람이라면 길은 곧 돈과 같습니다. 오늘은 도로에 대해 알아보는 시간을 잠깐 가져보도록 하겠습니다. 도로는 여러가지 종류가 있습니다. 폭이 좁은 도로와 폭이 넓은 도로, 주인이 국가인 도로와 그렇지 않은 도로, 공부상에는 등록돼 있지만 실제로는 보이지 않는 도로, 공부상에 등록되어 있지 않지만 실제로는 사람들이 많이 지나다니는 도로들... 이 여러가지 도로들을 구분하고, 건축할 수 있는지 없는지를 판단할 수 있는 사람이 사기를 피하고, 투자에 성공할 수 있는 '길'을 걷게 됩니다. ■ 지적도에도 있고, 현황상으로도 사람 또는 차량이 지나다니는 길은 모두 건축 가능? 우리는 땅을 볼 때 가장 먼저 토지이용계획확인원을 확인하곤 하는데요. 여기에는 지적도가 표시돼 있고 내 땅이 도로에 붙어있는지 아닌지를 간략히 확인할 수 있습니다. 지적도 상에 도로가 있다고 해서 무조건 그 자리에 실제 도로가 매번 있는 것은 아니니 반드시 현장답사를 통해 도로의 유무를 확인해야 합니다. 지적도상 도로와 현황도로가 일치한다고 해서 건축이 모두 가능한 것은 아닙니다. 도로가 토지보다 너무 낮거나 높아 토지로의 진입이 어려운 경우 성토 혹은 절토가 필요할 수도 있으며 건축이 불가능할 수 있습니다. 또한 도로의 폭이 너무 좁은 경우(4m 이하) 역시 건축이 힘들며, 도로의 주인이 국가가 아닌 개인인 경우 토지사용승낙서 혹은 지상권 설정 등 건축을 하기 위해 골치아픈 일이 생길 수 있으니 반드시 토지의 소유주를 확인하도록 해야 합니다. ■ 지적도에 없는 도로, 모두 건축 불가능할까? 지적도에 도로가 없더라도 건축이 가능한 경우가 있습니다. 공부상에는 눈을 씻고 봐도 도로가 없지만, 네이버지도에는 길이 표시되어 있는 경우들이 간혹 있는데요. 이런 경우가 있습니다. 주부 황씨는 지인에게서 토지 추천을 받아 덜컥 계약금을 납부하였다. 황씨가 계약한 땅은 경주시 OO면에 위치한 200평 남짓의 토지였다. 토지 앞으로는 사람들이 지나다니는 현황도로는 있었지만, 지적도상에는 도로가 없는 전형적인 맹지였다. 해당 땅 위에는 오래 전 지은 폐가가 있었고, 황씨는 그 집을 허물고 전원주택을 지을 계획이었으나 지적도상 도로가 없다는 사실에 망연자실하였다. 황씨가 계약한 토지는 위에 언급하였듯 현황도로만 있는 지적도상 맹지이지만, 해당 토지가 위치한 지역이 '면' 소속 지역이라 비도시지역에 속합니다. 비도시지역의 경우 건축법 제44조 접도의무를 적용하지 않아 토지 출입에 지장이 없는 경우 건축이 가능한 경우가 있습니다. 하지만 건축허가를 받는 것은 복불복입니다. 현황도로의 경우 그 폭이 일정하지 않은 경우가 많고, 농로 등으로 사용해 폭이 좁고 비포장되어 있는 경우가 많으며 공무원의 재량에 따라 건축허가를 받느냐 못 받느냐가 달라지기도 합니다. 보통 포장되어 있는 4m 이상의 현황도로의 경우라면 지적도상 맹지라도 건축허가가 나올 가능성이 조금 더 커집니다. 이런 문제를 겪는 분들께서는 지자체 혹은 해당지역 건축사무소를 내방해 문의해보는 것이 좋습니다. ■ 지적도에는 도로가 있는데, 실제로 가보니 도로가 없다? 시골지역에는 지적도상에 도로가 있음에도 불구하고 실제 현황상 논 혹은 밭으로 사용하는 경우가 빈번히 있습니다. 내 땅 앞의 도로에 누군가 과수를 잔뜩 심어놓거나 농사를 짓고 있다면 당연히 당장 치워버리고 싶겠지만, 다른 사람의 소유물이기 때문에 내 마음대로 할 수 있는 일이 아닙니다. 막다른 도로일 경우 이런 일이 비일비재합니다. 이런 경우 지자체에 국유지 도로에 문제가 있음을 알리고 도로 복원을 해줄수 있는지에 대해 문의해야 합니다. 국유지 자체의 소유자는 국가로, 국가가 나서서 처리를 해줄때까지 기다리는 수 밖에 없는 것이지요. |
