[스크랩] 경매 투자 3가지 궁금증

봄 뉴타운 소형주택 경매 노려라

경매 투자 3가지 궁금증

불황기에 가장 뜨는 부동산 상품을 꼽으라면 경매를 빼놓을 수 없다. 시세보다 싼값에 좋은 물건을 고를 수 있다는 매력이 수요자들에게 어필하고 있기 때문이다. 경매의 가장 큰 메리트는 1회 유찰될 때마다 가격이 20%씩 빠지는 것. 예를 들어 초기 감정가액이 1억원이었다면 3회 유찰 시 8000만원, 6400만원, 5100만원으로 떨어져 결국 반값이 된다. 매수세가 위축돼 경매 참가자가 줄고 경쟁률이 낮아진다면 무주택자의 내집 마련 기회가 더욱 많아지는 셈이다. 물론 싸다고 덥석 투자했다간 배보다 배꼽이 더 클 수 있다. 먼저 감정평가나 명도 등 부대비용이 적잖게 든다. 또 경매 시기와 잔금 납부 시점이 3개월 이상 차이 나 집값이 그 사이 급락할 위험이 있다. 이 때문에 매각 시점의 시장가격만 볼 게 아니라 명도 완료일 이후 미래 시세도 고려해야 한다. 경매 투자에 관한 3가지 궁금증을 살펴봤다. 궁금증 1. 경매 투자 시점은 언제? 내년 상반기가 적기 도대체 언제 경매시장에 뛰어들어야 할까. 전문가들은 내년 상반기를 최적기로 꼽았다. 내년 하반기부터 세계 경제가 완연하게 회복된다는 가정 아래 빠르면 내년 상반기 우리 경기도 바닥을 칠 것이란 전망 때문이다. 이는 곧 경매 물건이 많아지고 숨은 진주를 찾을 확률도 그만큼 높아진다는 얘기다. 특히 집값이 급락한 강남권 등 버블세븐 지역은 시세가 감정가에 어느 정도 반영된 물건을 노려볼 만하다. 2회 이상 유찰돼 급매물 시세와 비슷해진 물건의 경우 장기 투자가치가 충분하다. 윤재호 스피드뱅크 투자자문센터장은 “지금 경매시장엔 감정가가 높은 시절 등장해 가격 거품이 끼어 있는 물건이 적지 않다”며 “부동산 가격이 많이 오른 상태에서 조정을 받고 있는 물건이 대다수이므로 결코 조급하게 응찰할 필요가 없다”고 설명한다. 서울 남부지방법원 경매법정 모습. 궁금증 2. 경매시장 최고 상품은? 중소형 수익형 부동산 꾸준한 인기 경매 투자 시점을 잡았다면 어떤 상품에 투자해야 짭짤한 수익을 낼 수 있을까. 경매시장의 최고 인기상품은 단연 아파트다. 권리분석이 상대적으로 쉽고 환금성이 높아 초보자도 쉽게 접근할 수 있기 때문이다. 최근 서울 아파트의 경우 낙찰가율이 70~80%대 선이다. 하지만 앞으로는 아파트에서 벗어날 필요도 있어 보인다. 강북 뉴타운 개발 예정지의 연립, 다세대 주택이나 지하철 9호선 인근 광화문·여의도·마포 등지 오피스텔의 경우 적잖은 임대수익을 기대할 수 있다. 박상언 유엔알컨설팅 사장은 “지하철 역세권과 근접해 있는 나대지나 빌라가 좋다”며 “서울시 역세권 개발 계획을 통해 용적률이 높아질 여지가 충분하기 때문”이라고 강조한다. 최근 경매시장 흐름도 그렇다. 주택시장과 비슷하게 ‘서울 강북, 소형, 재개발 강세’가 두드러진다. 지난 9월 23일 진행된 노원구 공릉동 아파트(전용면적 39.6㎡, 감정가 1억1500만원)는 14명이 응찰해 1억6501만원에 낙찰됐다. 낙찰가율만 143%로 그 열기를 짐작게 한다. 반면 지난 7월 감정가 12억5000만원이던 강남 은마아파트 113㎡는 경매에서 10억3800만원에 낙찰됐다. 강남권 등 버블세븐 침체가 심각한데다 대출 규제도 많아 우량 물건임에도 낙찰가율이 낮았다. 그렇다고 아파트시장에 대한 관심을 끌 필요는 없다. 강남3구의 재건축 아파트는 여전히 매력 넘치는 상품이기 때문이다. 최근 집값이 급락하고 있지만 부동산경기가 회복되면 가장 먼저 가격이 치고 올라가는 상품이 재건축단지다. 한강 르네상스 프로젝트 수혜가 기대되는 압구정 현대뿐 아니라 개포 주공, 대치 은마 등 대단지들도 유망 아파트로 꼽힌다. 종합해보면 주택의 경우 투자 목적으로 과다하게 대출 받았거나, 환금성이 떨어지는 중대형 물량이 내년 상반기까지 경매시장에 대거 공급될 예정이다. 벌써 대기 물량도 풍부하다. 하지만 고정적인 임대수익이 예상되는 도심 중소형 수익성 부동산은 경매 공급량이 그리 많지 않다. 덕분에 주택보다 낙찰가율이 높은 편이다. 윤재호 센터장은 “감정가가 시세 수준에 감정됐다가 여러 번 유찰된 수익형 경매 물건은 임대수익을 극대화시킬 수 있는 데다 경기가 나아지면 환금성이 좋아지는 게 매력”이라고 말한다. 특히 수요가 줄어드는 수도권 외곽, 지방보다는 서울 도심, 수도권 택지지구 등 배후 인구가 넉넉해 수요 창출이 가능한 지역을 고르는 것이 안전하다. 불황기에도 목 좋은 인기 지역 경매 물건은 낙찰가율이 80% 선을 넘나드는 것이 이를 증명한다. 강은 지지옥션 팀장은 “2번 이상 유찰된 아파트를 낙찰가율 65%대로 낙찰받아 경기가 회복될 무렵인 2년 이후 85% 수준으로 매도하는 전략이 필요하다”고 밝힌다. 이 밖에 근린상가, 토지 등도 다른 상품에 비해 낙폭이 크다는 점에서 유망하다. 수요가 많은 근린상가는 경기 침체 골이 깊어지면서 내년에도 인기가 지속될 전망이다. 토지의 경우에도 수도권 규제 완화 수혜지를 중심으로 관심을 끌 수 있다. 강은현 법무법인 산하 실장은 “경기 침체로 일단 낙찰받고 보자는 ‘묻지마 경매’는 사라지는 가운데 강북 뉴타운 등의 열기는 지속될 것”이라며 “토지시장은 토지거래허가지역 완화 여부에 따라 희비가 엇갈릴 수 있다”고 내다본다. 궁금증 3. 현명한 투자법은? 권리 하자로 유찰된 물건 주의해야 불황기인 요즘 시중엔 몇십만원으로 몇억원대 거액을 벌었다는 경매 투자 서적들이 쏟아져 나오고 있다. 하지만 초보자들의 경우 무턱대고 경매시장에 뛰어들었다가 낭패를 보는 경우가 많다. 경매의 기본은 권리분석이다. 물건에 설정돼 있는 근저당권이나 지상권 등 물권과 가압류 및 압류 등 채권의 소멸 여부를 분석하는 것으로 철저한 사전정보가 필요하다. 초기엔 시세 파악이 중요하기 때문에 시세 정보 얻기가 쉽고 권리관계가 비교적 깨끗한 아파트에 도전하는 것도 좋다. 현장답사를 통해 물건을 직접 살펴보고 법원 감정가와 현재 시세를 비교 분석해야만 낙찰가를 어느 정도 가늠할 수 있다. 유찰이 잦은 경매 물건은 이유부터 정확히 짚고 응찰해야 한다. 경기 한파 때문에 여러 번 유찰되는 경우도 있지만 권리상·물건상 하자 때문에 유찰된 경우가 많기 때문이다. 반값까지 떨어진 물건이라면 경매 물건상 하자로 낙찰자가 인수해야 하는 다른 권리가 있는지 조사해봐야 한다. 낙찰 후 소유권이 이전됐다 해도 배당받지 못한 세입자나 이해관계인이 부동산을 무단점유하는 경우 권리 행사에 제약을 받을 수 있다. 한태욱 대신증권 센터장은 “권리가 너무 복잡하게 얽혀 있거나 경매시장에 나온 지 오래된 특수 물건은 조심해야 한다”며 “안전한 물건에 관심을 집중하는 전략이 필요하다”고 밝힌다. 세금관계도 잘 따져봐야 한다. 세법에서는 경매로 취득한 주택의 경우 일반취득과 동일하게 보기 때문에 비과세 여부나 양도세 중과세 대상 여부부터 검토하자. 참고로 대법원 경매정보(www.courtauction.go.kr)나 지지옥션, 스피드옥션 등의 사이트에서 자세한 경매 정보를 얻을 수 있다. 잠깐용어 ·낙찰가율：감정가 대비 낙찰가 비율. 낙찰가율이 100%를 넘어서면 낙찰된 물건의 입찰 가격이 감정가보다 높다는 뜻. ·낙찰률：입찰에 부쳐진 물건 중 낙찰자가 결정된 물건 수의 비율. 낙찰률이 60%라면 10건의 매물 중 6건이 낙찰됐다는 뜻. [김경민 기자] [본 기사는 매경이코노미 제1486호(08.12.24일자) 기사입니다]

출처 : 백만장자투자클럽

글쓴이 : 이재희 원글보기

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