[스크랩] 당신이 부동산으로 돈을 못 버는 이유
주택이든 땅이든 상가든 부동산에 투자해서 돈을 버는 사람은 따로 있습니다.
반면 부동산 투자에 번번이 실패하는 사람이 있습니다. 이유를 정리해 보자면,...
군중심리에 휘말린다
당신이 부동산 투자로 돈을 못버는 가장 중요한 이유라고 생각합니다. 시장이 조금만 비관적이라고 하면 비관적인 전망에 휩쓸리지요. 또 낙관적인 전망이 지배하면 추격매수로 상투에 사게 되구요.
군중심리로 휘말려 침체기에 바닥 또는 최소한 무릎에 부동산을 살수 있는 기회를 놓치고 맙니다. 침체기에는 보유하고 있는 부동산을 팔려고 아우성인 마당에 부동산을 산다는 것이 말처럼 쉽지는 않겠지요.
하지만 당신이 군중심리에 휘말리기 때문에 부동산으로 돈을 못 버는 것입니다. 신문과 방송, 그리고 자칭 예언가마냥 행세하는 비관론자들이 당신이 군중심리에 빠져들게 만들고 있지요. 판단력을 흐리게 하고 있습니다.
투자는 당신 본인이 하는 것입니다. 본인이 한다는 의미는 투자의 성공과 실패를 본인이 책임진다는 의미 외에 본인의 노력에 따라 투자는 얼마든지 성공할 수 있다는 의미를 내포하고 있습니다.
스스로 자신만의 투자원칙에 따라 투자하는 이유(근거)를 갖고 투자한 사람은 장세에 휘말리지 않습니다. 반면 남(미디어, 전문가 등)에게 의존해 투자한 사람은 가격이 올라도 불안, 내리면 더욱 불안해 매수타이밍은 너무 늦게, 매도타이밍은 너무 빠르게 잡아 부동산 투자에 번번이 실패하게 됩니다.
투자는 군중, 남과 함께 하는 것이 아니라 본인, 혼자 스스로 하는 것이라는 점을 명심해야 합니다.
단기적인 성과를 선호한다
부동산은 그 어느 자산보다 장기적으로 보유하면서 최대의 투자수익을 노려야 합니다. 하지만 특히 우리나라 사람들은 단기적인 성과에 집착하죠. 1년도 지나지 않아 가격이 오르지 않으면, 더욱이 내리면 불안해서 조바심을 냅니다.
부자노트에서 수차례 언급했지만 장세에 따라 인내하지 못하고 매도타이밍을 빨리 잡아 수익을 극대화하기는커녕 손실을 초래한 사례를 주변에서 자주 봅니다.
주택시장도 일시적으로 파동(波動)이 발생합니다. 예를 들어 2007년 가을 이후 주택시장이 침체됐지만 강남권은 2009년에 한차례 일시적 반등이 있었지요. 또 강북권 아파트값도 상승했구요. 하지만 하락세라는 대세, 장기적 추세를 거스를 수는 없었습니다.
2014년 주택시장은 바닥을 치고 회복세를 거쳐 상승세를 타는 게 대세입니다.
단기적인 시각은 단기적인 성과에 집착하게 됩니다. 단기적인 성과에 대한 집착은 매매타이밍을 잡는데 실패해 투자 실패로 귀결될 것입니다.
장기적인 시각으로 최소한 3년 이상 보유해야 합니다. 그래야 최대의 수익을 올릴 수 있는 기회를 잡을 수 있습니다.
리스크에 굴복한다
인간의 본능이겠지만 얼마를 버는 것보다, 부동산을 구입한 뒤 혹시나 가격이 떨어질 것을 걱정하는 사람이 많습니다.
리스크(위험)를 무시하라는 말이 아닙니다. 부동산 투자에 성공하려면 리스크를 기꺼이 감수해야 합니다. 투자할 가치가 있고 리스크보다 수익이 발생할 가능성이 높다는 데에 집중해야 한다는 것입니다. 손실을 회피하기보다는 수익을 지향해야 합니다.
수익보다 리스크에 집착하면 의심이 많아집니다. 의심이 많으면 저지르지 못합니다. 저지르지 못하면 최적의 매입타이밍을 놓치게 마련입니다. 자충수(自充手)를 두는 것이지요. 본인의 선택을 믿는 힘을 키워야 할 것입니다. 그럴 수 없다면 아예 부동산에 투자하지 않는 게 낫습니다.
부동산 투자에 성공한 사람은 침체기에 부동산 가격이 더 떨어질 것(리스크)을 개의치 않고 저질렀던 사람입니다. 결코 회복기나 상승기에 추격매수한 사람이 아닙니다.
싼 가격에 집착한다
초보 부동산 투자자들이 흔히 저지르는 실수이지요. 하지만 작은 실수가 아니라 중대한 실수입니다.
부동산에 투자할 때 과거와 현재의 가격에 집착하는 것은 투자 실패로 가는 지름길입니다. 가격이 싼 것에 집착해서는 안된다는 것입니다.
땅이든 주택이든 가격이 싼 이유가 있습니다. 그 이유를 파고들어야 합니다. 파고들어 그 이유가 결국 투자가치가 낮아 가격이 싸다는 결론이 나오면 아무리 가격이 주변 시세보다 싸더라도 투자해서는 안됩니다.
가격이 아닌 가치에 집착해야 합니다. 미래가치를 고집해야 합니다. 현재 가격에서 더 오를 수 있는 힘(미래가치)이 얼마나 있느냐를 보고 투자해야 합니다. 시세에 비해 미래가치가 높다면 가격이 비싸도 매입해야 합니다. 조금이라도 더 싸게 매입하려면 당연히 침체기를 적극 활용해야 합니다.
매몰비용의 함정에 빠진다
“2006년 가을에 분당신도시 아파트를 7억원 주고 샀다. 하지만 지금 시세는 5억9천만원이다. 지금까지 낸 대출이자가 얼마인가? 손해를 보고 팔수는 없다. 최소한 7억원이 넘을 때까지 보유할 수밖에 없다.”
이게 바로 매몰비용의 함정(Sunk Cost Fallacy)에 빠진 사례입니다. 본전 생각 때문에 합리적인 의사결정을 할 수 없는 것입니다. 자신의 투자가 잘못됐다면 손해를 보더라도 지금 바로 아파트를 팔아야 합니다. 그러나 매몰비용의 함정에 빠져 손해를 보고 팔지 못하는 것입니다.
저는 2013년 12월 현재 주택시장이 살아나지 못하는 이유가 매몰비용의 함정에 빠진 주택 보유자들이 너무 많기 때문이라고 분석합니다. 만약 2005~2006년 상투에 집을 산 사람이 손해를 보더라도 지금 집을 판다면 주택시장은 쉽게 정상화될 것입니다. 하우스 푸어 문제도 해소되구요. 이들이 집을 팔고 갈아타기를 하고, 판 집을 내집마련을 하려는 실수요자가 산다면 거래량은 자연스럽게 늘어날 것입니다. 갈아타는 사람의 중대형 수요도 늘어날 것입니다.
매몰비용의 함정에서 빠져나와 손해를 보더라도 싸게 판다면 미래가치가 높은 아파트를 싸게 살수 있는 기회를 잡습니다. 하지만 본전심리로 계속 주택을 보유하고 있는 다면 미래가치가 높은 아파트를 값싸게 살수 있는 기회를 놓치게 됩니다.
오윤섭[ysoh]
[現) 닥터아파트(주) 대표이사]
댓글 장려 캠페인 ⓒ 내가 쓰는 댓글. 글쓴이에겐 희망이 됩니다.