[스크랩] 2014. 1. 1. 달라지는 주택임대차보호법 & 민사집행법
안녕하세요?
"나는 경매보다 NPL이 좋다" 저자 성시근교수입니다.
2014년 새해에도 임대차보호법 개정 및 민사집행법이 입법예정입니다.
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1.주택 및 상가 임차인의 최우선 변제권 상향
-서울기준으로 작년까지의 주택 소액임차인 보호되는 보증금은 7,500만이었지만2014년부 터는 9,500만 이하로 상향 조정되었습니다.
-주택 소액임차인의 최우선변제 배당금도 2,500만원에서 3,200만 이하로 상향 되었습니다.
-상가 소액임차인도 환산보증금 4억 이하로 범위가 넓어졌으며,최우선변제 배당금도 6,500 만원 이하로 상향되었습니다.
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아래는 법진행 예정 사항입니다. 민사집행법 통과 중입니다.
2.경매 매각 시작가를 감정가격보다 20%로 하향해서 1차 매각 예정
- 작년까지는 첫 매각가격을 감정평가액에서 시작 했지만 2014년 부터는 20% 하향된 금액으로 시작됩니다.
예)작 년 : 감정가 10억 -->1차 매각가격 10억
2014년 : 감정가 10억 -->1차 매각가격 8억
-예상 효과 : 경매 진행이 더 신속해 질것으로 보입니다.
3. 공유자의 우선 매수권 행사의 축소
- 공유자 우선 매수 신고시 보증금을 제공하지 않았거나 신고를 철회한 경우
- 우선매수권을 행사한 것으로 간주하며
- 공유자 우선매수권의 권리 행사도 1번으로 제한됩니다.
- 예상 효과 :
경매 절차를 지연시키거나 공유부동산을 여러번 유찰 시켜서 스스로 헐값에 낙찰 취득이 상대적으로 어려워 질것으로 보입니다.
4.유치권 행사권리의 축소
- 유치권 신고 제도도 정비될 예정입니다.
- 민사집행법 개정안이 등기.
미등기 부동산을 가리지 않고 인정되었지만 개정안이 통과되면
- 등기부 등본에 등기된 부동산은 유치권이 폐지되며,
- 미등기 부동산의 유치권만 인정합니다.
- 단, 미등기 부동산 유치권도 부동산이 등기된 때부터 6개월 동안 저당권 설정 청구를 할수 있다는 법안입니다.
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2014. 1. 1. 달라지는 주택임대차보호법 |
□ 소액 임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위와 금액이 확대되었습니다.
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지역구분 |
개정전 |
개정후 | ||
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보호대상 임차인의 범위 |
우선변제 받을 보증금의 범위 |
보호대상 임차인의 범위 |
우선변제 받을 보증금의 범위 | |
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서울특별시 |
7,500만원 |
2,500만원 |
9,500만원 |
3,200만원 |
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수도권과밀억제권역 |
6,500만원 |
2,200만원 |
8,000만원 |
2,700만원 |
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광역시,안산‧용인‧김포‧광주시 (이하, ‘광역시 등‘) |
5,500만원 |
1,900만원 |
6,000만원 |
2,000만원 |
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그 밖의 지역 |
4,000만원 |
1,400만원 |
4,500만원 |
1,500만원 |
❍ 이번 개정으로 서울 18만 8천, 전국 합계 39만 6천 가구가 추가로 보호될 수 있을 것으로 기대됩니다.
□ 보증금을 월세로 전환할 때의 전환율의 상한이 낮아지게 되었습니다.
❍ 반전세 증가에 따라 가중되는 서민의 월세 부담을 경감하기 위하여 시중 전환율 등을 반영하여 고정 전환율을 현행 14%에서 10%까지 상한을 낮추고, 한국 은행 공시 기준금리(현재 2.5%)에 곱할 배수를 4배(10%)로 정하여 금리와 연동될 수 있도록 하였습니다.
❍ 이제, 금리가 낮을 때는 인하된 금리에 따라 전환율이 낮아지고, 금리가 높을 때는 고정된 상한율 10%가 적용되어 서민의 월세 부담이 경감될 수 있게 되었습니다.
□ 중소기업인 법인이 직원용 주택을 임차하는 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있게 되었습니다.
❍ 종전에는 주택을 매수‧제공할 여력이 없는 영세기업의 경우에는 주택을 임차하여 직원에게 제공하고 싶어도 법인에게는 주택임대차보호법이 적용되지 않아 보증금보호에 어려움이 있었습니다.
❍ 이제, 개정법률 시행으로「중소기업기본법」 제2조에 해당하는 중소기업인 법인이 직원용 주택을 임차하는 경우에도 주택임대차보호법의 적용을 받게 되어 보증금 떼일 염려없이 근로자의 주거를 지원할 수 있게 될 것으로 기대됩니다.
□ 임차를 하려는 자 등 이해관계인이 해당 주택의 확정일자정보를 제공받을 수 있게 되었습니다.
❍ 임대차계약을 체결하려는 자 등이 임차하려는 주택에 선순위 임대차가 존재하는지, 종전 보증금이 얼마였는지를 잘 알지 못한 채 계약을 체결하고 있는 문제를 해결하기 위해 지난 8월 개정된 주택임대차보호법에 확정일자 부여 및 정보제공 요청권과 관련한 근거규정이 마련되었습니다.
* A씨는 총 13세대가 입주할 수 있는 다가구주택에 임대차계약을 체결하면서 채권최고액 합계 2억3천만원의 근저당권만 확인하고, 선순위 임대차관계를 확인하지 않아 경매절차에서 근저당권자, 선순위 임차인들만이 배당받았을 뿐 이들보다 후순위에 있는 A씨는 배당받지 못함(2011다63857판결 참조)
❍ 이에 따라 개정 시행령에서는 법률에서 위임한 확정일자부 기재사항, 정보 제공의 범위 등을 규정하여 임차를 하려는 사람이 미리 임대차 정보를 제공받아 가격 결정에 대한 교섭력을 증대하고, 예상치 못한 선순위 확정 일자로 인한 피해를 예방할 수 있도록 하였습니다.
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2014. 1. 1. 달라지는 상가건물임대차보호법 |
□ 상가건물임대차보호법의 적용대상인 보증금의 범위가 확대되었습니다.
❍ ‘13년 중소기업청의 ’전국 상가임대차 실태조사‘ 결과와 보증금 상승률 등을 참고하여 ①서울은 현행 3억에서 4억원으로, ②수도권 과밀억제권역은 2억 5천에서 3억원으로, ③광역시 등은 1억 8천에서 2억 4천으로, ④그 밖의 지역은 1억 5천에서 1억 8천으로 그 적용범위를 확대하였습니다.
❍ 이번 개정으로 서울 3만 1천, 전국 합계 약 9만 3천의 사업자가 추가로 보호될 것으로 기대됩니다.
□ 소액 임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위와 금액이 확대되었습니다.
❍ 2010년 시행령을 개정한 이후의 보증금 상승률 등을 고려하여 보호대상 임차인의 범위가 29.5%에서 37.7%까지 확대되도록 그 금액을 상향하고, 우선변제를 받을 보증금의 범위도 이에 맞추어 확대하였습니다.
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지역구분 |
현행 |
개정안 | ||
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보호대상 임차인의 범위 |
우선변제 받을 보증금의 범위 |
보호대상 임차인의 범위 |
우선변제 받을 보증금의 범위 | |
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서울특별시 |
5,000만원 |
1,500만원 |
6,500만원 |
2,200만원 |
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수도권과밀억제권역 |
4,500만원 |
1,350만원 |
5,500만원 |
1,900만원 |
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광역시 등 |
3,000만원 |
900만원 |
3,800만원 |
1,300만원 |
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그 밖의 지역 |
2,500만원 |
750만원 |
3,000만원 |
1,000만원 |
❍ 이번 개정으로 서울 7만 2천, 전국 합계 21만 6천의 영세 상인이 추가로 보호될 것으로 기대됩니다.
□ 보증금을 월세로 전환할 때의 전환율의 상한이 낮아지게 되었습니다.
❍ 반전세 증가에 따라 가중되는 서민의 월세 부담을 경감하기 위하여 시중 전환율 등을 반영하여 고정 전환율 상한을 현행 15%에서 12%로 낮추고, 한국은행 공시 기준금리(현재 2.5%)에 곱할 배수를 4.5배(11.25%)로 정하여 금리와 연동될 수 있도록 하였습니다.
❍ 이번 개정으로 금리가 낮을 때는 인하된 금리를 즉각 반영하여 전환율을 낮추고, 금리가 높을 때는 고정된 상한율 12%가 적용되어 서민의 월세 부담이 경감될 수 있게 되었습니다.
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향후 계획 |
❍ 법무부는 2013. 4.부터 ‘주거행복 틈새 메꾸기’와 ‘국민이 행복한 법령의 정비 사업’의 일환으로 주택‧상가건물임대차보호법과 동법 시행령을 개정하는 한편, 임차인 보호를 위한 정보제공과 분쟁방지 기능을 강화한 주택임대차표준계약서를 제정 배포하는 등의 노력을 하였습니다.
☞「법무부, 주거행복틈새 메꾸기 정책 추진」(‘13.4.1.자), 「확 바뀐 주택임대차표준계약서」(’13.7.22.자)「임차인보호 및 권리를 강화한 주택‧상가건물임대차보호법 개정법률 시행」(‘13.8.12.자), 「국민이 행복해집니다.
- 법무부, 국민이 행복한 법령정비사업 추진」(’13.9.27.자),「소액 임차인의 우선변제금 상향 등 임차인보호를 위한 주택‧상가건물임대차보호법 시행령 개정안 입법예고」(‘13.10.14.자) 보도자료 등 참고
❍ 앞으로도 임차인 보호에 미흡한 틈새를 메꾸고, 국민들이 법을 몰라 불이익을 받는 일이 없도록 계속 노력하겠습니다. ▧
토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/