땅 투자의 핵심 간파하기
5년 이상 땅 공부를 하고도 선뜻 투자전선에 진입하지 못한 사람이 의외로 많다.
그 이유가 땅 투자의 핵심파악의 부재에 있지 않나 싶다.
현장답사 전에 일단 반드시 숙고할 것은 공부(공적서류) 파악.
허투루(헐후) 파악한다면 하나 마나, 소모전이 된다.
지적도의 중요성을 재삼 강조하고자 한다.
지적도로 확인이 가능한 사항은 내가 볼 땅을 비롯해 인근의 지목의 분포도와 길의 유무를 통한 현장감을 개괄적으로 알아보는 것이다.
토지이용계획확인원에 딸린 인터넷 지적도로 알아볼 수 있다. 내가 볼 땅과 동떨어진 지역까지도 알아 볼 수 있기 때문이다. 도로, 용도, 지목, 개별공시지가 등을 참고 할 수 있어 인근의 현장감을 인지할 수 있다. 인근 땅까지도 지번이 공개된 터라 가능한 일.
물론, 길의 정확한 파악은 현장에서 해야 한다.
만약 지목이 온통 거대한 임야로 뒤덮인 상태라면 현장감이 떨어질 뿐더러 맹지가 다량 분포되어 있을 터이다. 악산에 주의해야 한다.
토지이용계획확인서 하나로 땅 점검 작업하는 분이 계시는 데 이는 잘못된 방법이다.
지적도에 집중할 필요 있다.
용도지역과 규제사항은 현장감과 확연한 차이점을 드러내고 있기 때문.
지목에 지나치게 집착하는 사람이 있다. 무조건 건부지나 대지를 원한다.
대지의 위치를 감안해야 하건만 길과 대지에 집착한다.
외부와 단절된 대지와 길은 무용지물인데 말이다.
차후, 지역의 애물로 전락할 수 있다.
접근 및 인접성이 떨어진 상태의 대지를 살 바엔 차라리 대지 인근 농지나 임야가 낫다.
가격 면에서 유리하기 때문.
대지라는 이유 하나로 개별공시지가 높게 평가 받아 세금 더 내고 평당가가 높아지는 일이 일어나니 말이다.
농업진흥구역 땅이 싸게 나왔다고 넙죽 계약하는 사람도 보았다.
문제는 매입목적. 투자목적으로 그 땅을 샀다면 낭패.
100% 실수요(영농) 목적의 땅을 투자목적으로 샀으니 말이다.
투자목적의 땅은 활용도가 다양해야 하건만 농업진흥구역에 예속된 땅들은 활용도가 지극히 단순하기 때문에 투자목적의 땅이 될 수 없다.
잠재성이 전무한 상태에서 최소비용으로 최대효과를 노릴 수 있는 여건은 찾아 오지 않는다.
땅의 활용도가 다양하다는 것은, 변수에 능수능란하게 대처할 수 있다는 의미를 담고 있다.
땅 활용도가 단순하다면 변수에 길이 막힌다.
주거, 업무, 상업, 공업용(주택, 상가, 사무실, 공장)으로 적용 가능하다면 변수 대처가 가능하나, 농업용(절대농지)처럼 활용가치가 낮다면 변수 발생 시 휴경지(묵정밭)로 전락할 수도 있다. 경지정리가 된 땅의 용도가 제한되어 있다보니 잠재력을 상실한 현상이 벌어지는 것이다.
농업보호구역이 생산관리지역으로 용도변환 하는 사례는 있으나 농업진흥구역은 그대로 잔류한다. 그 고유의 생명력이 강한 편이다.
귀농귀촌시대 이다보니 농업용 토지를 찾는 사람들이 늘고 있다.
그러나 농어가주택 수위의 전원주택이 난발하고 있어 매입 시 주의가 필요하다. 외부와 단절된 상태의 농어가주택 수준의 전원주택이 오지지역에서 많이 발견된다. 거의 비어 있다.
하드웨어(건축상태, 건축양식)는 전원주택 모형을 유지하고 있으나, 소프트웨어(접근성, 변수)는 농어가주택 수준에 머문 경우가 태반이다
