[스크랩] 도시개발 환지(換地)방식

 

◆ 서울 최대 무허가 판자촌인 구룡마을을 둘러싼 서울시와 강남구 갈등이 폭풍전야에 놓였다. 감사원의 감사결과가 오는 6월 지방선거 전에 발표될 때에는 서울시장 선거 판세가 요동칠 가능성도 배제할 수 없다.

갈등은 애초 서울시가 구룡마을 개발을 토지보상이 필요한 '전부 수용·사용방식'에서 지난 2012년 6월 '일부 환지방식'을 추가하면서 시작됐다. 환지방식으로는 투기꾼들의 배만 불릴 수 있다는 특혜의혹이 강남구에서 제기됐기 때문이다. 강남구는 환지방식없는 기존의 100% 공영방식으로 진행해야 한다고 맞서고 있다.

수용·사용방식은 토지를 모두 수용한 뒤 소유주에 돈으로 보상하는 방식이고, 환지방식은 보상금 대신 땅을 주는 방법이다.

환지방식에 따라 시행자는 공사완료후 종전 토지에 갈음해 새로운 환지를 주고, 과부족금은 금전으로 차액을 청산한다. 도시개발시 사업지구내 권리를 변동시키지 않고 사업전후를 비교해 종전 소유권을 정리된 대지에 이전시킨다.

통상 환지를 받게되면 일정한 비율(감보율)로 토지가 줄어들지만, 개발계획에 따라 용적률과 건폐율 등이 좋아져 토지가치가 크게 상승하는 장점이 있다. 또 양도세 부담도 없다.

서울시에 따르면 구룡마을 토지 소유자는 100여명에 이르는데, 이 중 한 사람이 전체의 절반가까이를 소유하고 있다. 수용 개발방식이면 그에게 양도세 900억원 이상이 부과되지만, 환지방식으로는 낼 필요가 없다.

그러나 환지방식 대신 수용방식을 사용하면 막대한 토지 보상비가 들어간다. 서울시는 환지방식으로 4천억원의 재원을 아낄 수 있다고 추정하고 있다. 사업을 주관할 SH공사의 재무건전성을 위해서도 환지방식을 고집하고 있다.

한편, 강남 구룡마을은 지난 1980년대말 형성된 무허가 판자촌으로 현재 1천200여 가구, 2천500여명이 거주하고 있다. 도시개발법에 따라 도시개발구역결정 2년이 되는 오는 8월2일까지 개발계획이 고시되지 않으면 사업이 무산된다. (정책금융부 김대도 기자)

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출처 : 토지사랑모임카페

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