[스크랩] 부동산경매 투자는 싸다?
<경매상식>부동산경매 투자는 싸다?
경매 낙찰받는 가장 쉬운방법은 ㅋㅋ 경쟁자들보다 금액만 높게 쓰면 그만입니다 ^^
경매의 매력은 무엇일까요?
단연 1위는 시세보다 싸게 살수 있다!! 라는 생각이 대표적이죠
그러나 부동산 경매투자는 방심하다 더 비싸게 살 수도 있습니다
아니 왜??2~3번 유찰되서 감정가보다 싸면 싸게 사는거 아니야??
아이고 모르시는 말씀^^*
많은 분들이 알수도 모를수도 있는 <경매상식>에 대해 잠깐 이야기 해보도록 할게요^^*
<경매상식>부동산 경매 투자-시장조사.권리분석부터 철저하게
경매시장은 언제나 뜨겁죠. 그런데 이렇게 많은 사람들이 참여한다는 것은 곧 그만큼 정작 수익이 줄 수도 있다는 의미.
그러므로 더욱 신중에 신중을 더할 필요가 있습니다
입찰에 뛰어들기 전 충분한 현장조사와 권리분석이 우선입니다
경매자를 찾는 사람이 많아졌습니다.
경매의 가장 큰 매력은 싸게 산다는데 있지만 이렇게 시장이 가열되면 그 매력이 줄어들 수있으므로 주의해야 합니다
한 물건에 많은 사람들이 몰리면 그만큼 경쟁률이 세지는 것~!!
<경매상식>부동산 경매 투자/낙찰가율이 100%를 넘었다?
2014년 2월 강남구 개포동 대치아파트 전용 40m2형이 첫 회 유찰 후 두번째 입찰에서 감정가 3억3000만원의 110%인
3억 6399만원에 낙찰되었습니다
집값상승에 대한 기대가 커지면서 앞으로 시세가 더 오를 것으로 판단한 응찰자가 입찰가를 다소 높게 써냈을 것이란
분석이죠
최근 이렇게 감정가보다 높은 가격으로 낙찰되는 사례가 적지 않게 보고되고 있는 데요 ~시장 회봅세를 섣불리
예단해 이렇게 입찰가를 높게 써내는 일은 초보자에게는 금물입니다
시장 상황은 언제 어떻게 바뀔지 알 수없는길
아울러 시장 상황을 낙관해 집값상승분까지 입찰가에 반영해 응찰한다고 했을때 낙찰 확률은 높일 수있지만
이자 비용등의 상승 등 투자 리스크가 커질 수 있다는 점도 명시해야 해요
<경매상식>부동산 경매 투자>급매보다 비싼 경매?
경매의 매력-싸게 산다
급매물보다 10% 내지는 30~40%저렴하게 살수 있어야 합니다
그런데 열심히 발품 팔아 경매에서 어렵게 낙찰받은 아파트가 급매물보다 더 비싸지거나 차이가 없다면?
특히 집값하락기나 경매시장의 경쟁률이 높아질때 시세나 급매물보다 비싸게 낙찰받는 사례가 적지 않아요
경매투자는 부동산 가격이 상승하거나 안정기를 형성할때가 유리합니다
하지만 가격이 하락할때는 경매가 꼭 싼 것만은 아닙니다
경매 진행 기간을 따져보면 빨라야 6개월에서 1년을 넘겨야 끝나기 때문이죠
부동산 가격이 높을때 법원 감정가격이 매겨지고 그뒤 계속 부동산 가격이 떨어지면 80~90%수준에
매수한다 해도 현재의 매매시세와 비슷하게 매수할 수 밖에 없는것이죠
<경매상식>부동산 경매 투자-경매대행업체가 너무해 ㅜㅜ
회사원 k씨는 최근 경매대행업체를 통해 자신이 점찍어 둔 아파트를 낙찰받았다
하지만 그는 곧 자신이 비싼 가격에 낙찰받았음을 알게 됐다
2위와의 차이가 수천만원에 달했다. 경매대행업체에서 응찰가격을 지나치게 높게 써낸것.
k씨처럼 경매에 참여할 시간이 부족한 경우 경매 대행업체는 매우 유용합니다
더구나 전문가들이 대신해 주기 때문에 보다 효율적으로 진행할 수 있죠
하지만 일부 대행업체에서 낙찰을 위해 높은 금액을 적어내는 사례도 적지 않으므로 주의를 요합니다
사실 낙찰가가 높을 수록 대행업체가 챙기는 수수료도 많아져요
일부 업체는 명도(기존 세입자 등의 퇴거조치)를 위해 추가로 비용을 요구하는 사례도 있습니다
결국 대행업체를 이용하더라도 경매자 자신도 경매절차,유의점 등에 대해 잘 알고 있어야 합니다
대행업체를 꼭 이용해야 할 경우 믿을 수 있는 회사를 선택하여 활용하세요
과도한 컨설팅비를 받거나 지인을 경매에 이용하는 사례등 여러 불상사가 있는데, 회사라면 책임이라도 질 수있지만
개인이 접근하여 일이 벌어진 경우라면 종적을 감춰버리는 식으로 책임 회피하기도 하니 주의하여야 합니다
<경매상식>부동산 경매 투자/추가비용을 고려해야
권리분석을 제대로 하지 않으면 낙찰 당시에는 생각하지 못했던 추가 금액이 증가해 손해를 볼 수있습니다
특히 전세권,저당권 등의 권리가 설정된 경매물건을 매수한 경우에 그 권리가 말소되지 않고 남아있으면 매수인의
부담이 가중될 수 있습니다
때론 해당 물건에 대한 권리의 행사가 어려울 수 있죠
따라서 입찰에 참여하기 전에 해당 물건의 매수로 인해 인수하게 되는 권리가 있는지를 확인해야 합니다
경매물건에 설정된 권리는 부동산 등기기록을 통해 확인할 수 있으며 유치권 분묘기지권 등 부동산등기기록에 드러나지 않는 사항은 현장조사를 통해 확인해야 합니다
만약 말소기준권리에 해당하지 않은 것들이 보이면 과감히 입찰을 포기하는 것이 좋습니다
또한 경매후 발생할 비용도 잘 계산해 권리분석에 반영해야 합니다
취득세 (+농어촌특별세+지방 교육세),양도소득세,부동산 중개료,이사비용,밀린 관리비,공과금 ,등기기? 등을 잘
살펴보아야 해요
또한 활용 자금 계획을 충분히 수립한 후 입찰하세요
무턱대고 시세보다 싸다고 주택을 낙찰받은 후 어떻게 활용 할 것인지 결정하지 못해 공실로 오랫동안 방치하는 경우
혹은 보수 공사비용을 책정하지 않고 빠듯하게 돈을 만들어 입찰하면 이런 현상이 발생하게 되니 반드시 전문가와
상의를 하고 이 비용까지 책정하면서 자금 계획을 세워야 합니다
또 ?은 시간에 경매 물건이 확 늘어난 지역은 꼼꼼하게 살펴보아야 해요
다시 팔때 어려움을 겪을 수 있습니다
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