[스크랩] 기획부동산의 정의, 그리고 대처방안

토지칼럼

기획부동산의 정의, 그리고 대처방안

'기획부동산'이라는 말은 사실 국어사전에 등재된 정확한 명칭은 아니다. 연일 언론에서 보도되는 수백만~수십억원대 사기 기사가 보도되면서 '기획부동산'이라는 신조어가 유행한 것 뿐이다. 기획부동산은 말 그대로 부동산을 기획, 그것을 이용해 이윤을 추구하는 사업을 진행하는 일종의 단체를 말한다. 

그들의 행동양상은 이와 같다. 객관적인 사실과 출처가 불분명한 자료를 근거로 하여 물건지의 주변 상황과 자체 개발한 개발계획서 등을 토대로 수익 · 배분 방식으로 과대 광고 활용 및 TM(telemarketing) 등을 통해 영업 · 운영하는 업체다. 물론 회사 자체의 기획안을 가지고 상품을 파는 회사도 기획부동산이라고 한다. 

보통의 기획부동산은 저가의 부동산을 사들인 후 공유지분(지분은 소유권의 수량적 일부분이지만 하나의 소유권과 같은 성질을 지니고 있으므로 목적물을 사용/수익/처분하는 권능을 가지게 된다. 즉 각 공유자는 유물 전부를 지분의 비율로 사용 · 수익할 수 있다. 다만, 공유자 전원의 동의가 없는 한 1인의 공유자는 그 목적물을 자유로이 처분하는 것이 허용되지 않는다.)으로 판매를 하는 것이 대부분이다.

기획부동산은 텔레마케터(TM)을 통해 영업을 하는데, 토지를 판매할 경우 토지 매매대금의 10%나 판매 수당으로 지급한다고 한다. 만약 1억원치 부동산을 판매하면 수당만 1천만원이 되는 셈. 텔레마케터에게 부동산 인근의 개발 호재를 설명해주고 그들은 수집한 DB를 통해 아침부터 저녁까지 매수자를 모집하는데, 생각 의외로 이들의 설명에 속아 땅을 매수하는 사람들이 많다.

요즈음 부동산 시장이 호기를 띠며 임야 뿐만 아니라 지방의 미분양 아파트에서 개발호재가 있는 부근의 빌라 등도 기획부동산에서 취급한다. 물론 기획부동산이 꼭 나쁘다고 할 수는 없지만 대부분의 기획부동산회사가 사회적 지탄을 받는 이유는 매수자의 입장에서 단기간에 시세차익을 볼 수 있는 곳이라고 거짓 정보를 제공한 후 판매한 토지나 건물의 대부분의 가격이 1/4 수준에서 실제 거래되는 곳들이고 공유지분 내지는 분할이 되더라도 도로가 개설되지 않는 곳을 판매(맹지)하고 추후 건축이 불가해 개발 가치가 없어 가격 상승이 이뤄지지 않는 곳이기 때문이다. 

또한, 모든 투자에는 '기회비용'이라는 것이 존재하는데 사실상 현재 예전에 강남처럼 몇십배의 시세차익을 볼 수 있는 곳은 없겠으나 제대로 된 투자를 했을 경우 2배 이상에 수익을 3~5년 내로 얻을 수 있는데 비해 같은 가격으로 기획부동산에게 소개된 땅을 구입했을 때 10년이 지나야 2배가 간신히 되는 부동산을 매수하게 되므로 기회비용의 손실이 있다.

그렇다면, 어떻게 기획부동산에게 당할 피해를 미연에 방지할 수 있을까. 

● 해당 토지의 토지이용계획확인원, 토지등기사항전부증명서, 토지대장, (임야도)지적도 등 필요한 공부서류를 모두 발급받아 해당 토지에 대한 정보가 기획부동산에서 설명하는 정보와 일치하는지 확인해봐야 한다.

● 개발호재가 있다고 하는 경우 해당 토지의 지번을 정확히 물어본 후 해당 토지를 관할하는 시 · 군 · 구청 도시과나 건축과 등을 방문하여 해당 토지가 실제로 개발이 되는지 여부를 반드시 확인해 보아야 한다.

● 해당 토지가 있는 주변 부동산 중개업소의 경우 기획부동산과 관련되어 있을 수 있으므로 해당 토지에서 떨어져 있는 여러 개의 지역 부동산중개업소를 방문하여 해당 토지의 가격을 확인해보아야 한다.

● 자치단체별로 운영하고 있는 '한국토지정보시스템(클릭시 이동)'에 방문하여 해당 토지를 분양하는 업체의 정보를 확인해봐야 한다. 업체의 설립연도가 최근이거나 업체 주소가 자주 바뀐 경우에는 의심을 한 번 해봐야 한다.

● 대한지적공사 홈페이지를 방문하여 '토지정보신청'을 하면 부동산 사기 허위 투자를 예방하기 위하여 공사 직원이 7일 이내에 직접 현장을 방문하여 현장사진, 항공사진, 연속지적도면, 현장설명, 토지 속성정보 등을 제공해 준다.

● 과실수가 있는 자신만의 농장을 갖고 싶다면 차라리 현재 살고 있는 곳에서 가까운 시골의 과수원을 사는게 낫다. 그래야 관리가 가능하기 때문이다.

● 전원주택부지를 분양받는 경우 해당 토지를 관할하는 시 · 군 · 구청 지적과나 건축과, 그리고 시 · 군 ·청 주변의 건축설계사사무소를 방문하여 건축이 가능한지, 해당 토지 분양업체가 개발행위허가를 받았는지 여부를 반드시 확인한다.

● 귀농 사례의 경우 해당 토지를 관할하는 시 · 군 · 구청 지적과나 건축과를 방문하여 토지를 분양받는 회사가 개발행위허가 및 건축허가를 받았는지, 또한 여러 가구가 모여 동일한 농작물을 재배하는 이 같은 사업이 성공한 사례가 있는지 여부를 반드시 확인해 보아야 한다. 

출처 : 토지사랑모임카페

글쓴이 : 대박땅꾼. 원글보기

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