[스크랩] 명도는 협상능력이다

오래전에 읽어본 경매수기다 경매정보회사 태인에서 공모한 당선작의 주요내용이다 낙찰받고 채무자를 만나 사업이 망한 사연도 들어 주고 인간적인 대화를 통해 명도를 쉽게 했다는 내용이다 나의 명도경험상으로는 사실이라고 믿기 어렵다 즉 경매수기의 당선을 위해 꾸며낸 이야기가 아닌가 의심스럽다 보통 채무자는 망하는 과정에서 형제자매로부터 어느 정도 도움을 받았지만 망하기 직전에는 신용불량자로 낙인을 받거나 가망이 없다고 생각하여 가족들로부터 푸대접을 받고 온갓 서러움을 당햇다고 생각한다 그러면 채무자는 악만 남게 되고 경매를 모르는 주변 사람들로부터 옳치못한 조언을 듣게 된다 낙찰자는 헓값에 부동산을 낙찰받았으니 많은 이사비를 요구하고 이사도 버팅기다 천천히 해도 된다고 말한다 당선수기처럼 낙찰자는 인간적으로 채무자를 대하여 망한 사연도 들어 주고 채무자가 인간적으로 1년만 살자면 양보할것인가 아니 몇개월만 사정을 봐달라고하여 기달려주니까 또 몇개월만 연장해달라면 어떻게 할까 인간적으로 승락할것인가  채무자 또는 세입자는 이해관계가 상반되는 협상 대상자라는 점을 망각하면 백전백패다   낙찰자는 경락잔금을 냇다면 바로 채무자 또는 세입자와 명도를 합의하여야 한다 배당받는 세입자라면 배당받는날 이사가는 것으로 합의를 해야 하고 채무자라면 잔금납부일로 1개월2개월내에 이사를 가면 이사비를 주고 그렇치 않으면 강제집행을 한다고 말해야 한다 잔금납부일로부터 3개월의 이사기간을 달라고 한다면 강제집행을 주장해야 한다 1-2개월내 이사를 못간다면 3- 4개월의 시간을 주어도 이사를 못간다 그리고 채무자들은 최소한 8개월전부터 경매를 당하여 이사를 가야 한다는 사실을 알고 준비하는 경우가 일반적이다  만약 방 얻을 보증금이 없다고 주장한다면 더 많은 이사비를 받아 낼려는 수작이라고 판단해도 된다 잔금납부일로부터 최대한 2개월내에 이사를 간다는 전제로 이사비를 합의해야 하는데 낙찰자는 처음부터 많은 금액을 제시하지 말고 아파트24평형이라면하는 먼저 이사비를 50만원을 제시하고 더 달라고하면 30만원을 마지못해 더 준다는 형식을 빌려야 한다 아파트32평이라면 처음에는 이사비100만원을 제시하고 더 달라고 보채면 50만원을 올려 주여야 한다   그런데 처음부터 채무자가 터무니 없는 금액을 요구하면 바로 강제집행을 할테니 그리 알아라고 하고 대화를 끝내야 한다  그러면 얼마후 채무자나 명도대상자의 구걸식 전화가 온다   인간적인 것을 좋아하는 미련한 중생들은 명도하다가 채무자나 세입자에게 개처럼 질질 끌려다니는 한심한 인간들이 종종 있다 이런 사람은 처음부터 법원경매를 해서는 안된다

 

 

 

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출처 : 토지사랑모임카페

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