[스크랩] 팔자가 바뀌는 땅을 노려라

팔자가 바뀌는 땅을 노려라.   "자치단체가 쭉 그은 선 하나에 땅 팔자가 왔다 갔다......"  다름 아닌 '관리지역(옛 준농림,전 국토의 27%) 세분화'를 두고 하는 말이다. 정부는 2003년부터 전체 관리지역을 계획관리지역 · 생산관리지역 · 보전관리지역으로 세분화하는 작업을 펼치고 있다.  이 과정에서 계획관리지역으로 분류된 땅은 하루아침에 몸값이 치솟으면서 신분이 급상승한다. 반면 생산관리지역 · 보전관리지역으로 묶이면 땅값이 곤두박질친다.  같은 동네의 논밭이라도 도로 하나를 사이에 두고 하루아침에 팔자가 뒤바뀐 땅이 전국에 수두룩하다. 때문에 관리지역 가운데 계획관리지역으로 편입될 땅을 미리 선점한다면 짭짭한 투자 수익을 챙길수 있을 것이다.  현재 경기도의 경우 고야 · 포천 · 파주 · 김포 · 양주 · 남야주 등 17개 시 · 군 대부분이 관리지역 세분화 작업을 끝낸 것으로 알려졌다. 그런데 이미 세분화가 끝난 시 · 군이라도 눈여겨봐야 할 땅이 있다.  미처 세분화 작업을 끝내지 못한 땅이다. 2008년 '본전산지 --->준보전산지'로 풀린 임야가 그 주인공이다.   이런 임야는 자치단체의 관리지역 세분화 작업이 어느 정도 진행된뒤 갑자기 용도지역이 바뀌는 바람에 미처 관리지역 세분화 작업에 착수하지 못한 땅이다.  이런 땅은 별도의 세분화 과정을 통해 계획 · 생산 · 보전으로 용도가 갈리면서 그 팔자가 다시 극적으로 바뀌게 된다.  경기도는 2008년 산지 구분 절차를 통해 양 2만 ha(200㎢)의 보전사진가 준보전산지로 용도가 바뀌었다. 이 과정에서 준보전산지로 신분이 바뀐 땅은 다시 시 · 군의 도시 관리 재정비 절차를 통해 관리지역으로 편입된다. 그런 다음 최종적으로 시 · 군의 관리지역 세분화 작업 절차를 통해 계획 · 생산 · 보전으로 운명이 결정된다.  이렇게 짧은 시간 내에 '보전산지 --->준보전산지 ---> 계획관리지역 --->계획관리지역 ·샌산관리지역 보전관리지역'으로 땅 팔자가 왔다 갔다 하면서 땅값도 춤을 추게 된다.  이 과정에서 계획관리지역으로 세분화된 임야/농지는 활용 가치가 높아져 땅값(공시지가 기준)이 당장 10~20%가량 뛴다.  반면 생산관리지역 · 보전관리지역으로 분류되면 개발가치가 떨어지면서 땅값도 10~20%가량 하락한다.   그렇다면 어떤 임야가 계획관리지역으로 분류될 가능성이 클까? 2006년 12월 수도권에서 처음으로 세분화를 끝낸 경기도 고양시를 살펴보자.  고양시의 경우 관리지역 세분화 과정에서 입지 여건이 좋아 가격이 비싼 임야라도 개발이 어려운 생산관리지역 · 보전관리지역으로 묶인 사례가 적지 않았다.  경관이 뛰어난 하천 등의 보전지역으로 섬처럼 둘러싸인 1만 ㎡(3000평)미만의 임야가 대표적인 경우다. 이런 땅은 그동안 모텔 · 펜션 등의 부지로 인가 높아 땅값도 비쌌다.  하지만 이런 땅은 대부분 보전관리지역으로 묶이면서숙박시설 등의 건축이 어려워지면서 땅값이 떨어졌다.   상수원보호구역이나 면적 3만 ㎢이상 농업용 저수지,하천 등에서 가까운 임야의 경우도 마찬가지였다. 경기도 남양주시의 관리지역 세분화 과정에서 이런 임야는 대부분 보전관리지역으로 분류됐고, 음식점 등 그린생활시설이 들어설수 없어 땅값 하락이 뒤따랐다.  아파트 사업용으로 땅값이 비싼 고소도로 나들목 인근 임야도 생산관리지역 · 보전관리지역으로 떨어진 경우가 수두룩하다.  특히 고속도로 나들목에서 4km이상 떨어진 곳은 보전관리지역으로 지정되는 경우가 많아 아파트 건축이 어려워졌다. 기존 개발지에서 3km이상 떨어진 곳도 마찬가지다.  반면 개발 예정지로 둘러싸인 1만 ㎡(3000평) 미만의 소규모 임야는 관리지역 세분화의 최대 수혜지로 각광 받았다. 대부분 계획관리지역으로 분류됐기 때문이다.  톱처럼 들쭉날쭉한 모양의 개발 예정지와 붙은 이먕도 투자를 고려해 볼 만하다. 계획관리지역 지정은 정방형이나 장방형의 블록화가 원칙이라 이런 땅은 어부지리로 개발 예정지로 편입될 가능성이 크다.  다만 정부는 연접개발제한지역에서 풀린 땅은 도시계획위원회의 심의를 강화하는 방식으로 난개발을 억제한다는 방침을 세우고 있어 투자할 때 신중을 기할 필요가 있다.  체크 포인트 ▶ 계획관리지역으로 지정되는 땅  - 개발 예정지로 둘러싸인 1만 ㎡ 미만의 땅 - 경사도(대략 15도 미만)와 높이가 낮은 임야  - 기존 개발지와 거리가 가까운(대략 1~2km이내) 땅 - 경지 정리 면적 비율이 낮은(대략 10% 미만) 논밭 - 둘쭉날쭉한 모양의 개발 예정지와 붙은 땅  - 취락지구 ▶ 생산관리지역 · 보전관리지역으로 예상되는 땅  - 보전지역으로 둘러싸인 1만 ㎡ 미만의 땅 - 국가 하천,지방 1급 하천변에서 500m 이내인 땅  - 상수원보호구역에서 1km 이내인 집수 구역(물을 모아 두는 곳) - 면적 3만 ㎢ 이상 농업용 저수지에서 500m 이내인 집수 구역  - 경지 정리가 잘된 지역과 가까운 논밭 - 그린벨트 등 공적 규제 지역 - 상습 침수 등 재해 발생 가능성이 큰 땅 아래는팔봉산자락의 전원생활모습입니다

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