귀농 특급정보

[인기 용도 지역]계획관리지역,자연녹지지역  2탄  ★★★★★ 

 

[요약] 

용도 지역:이용 제한

용도 구역:행위 제한

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​땅값의 특징

①상향평준화 - 같은 땅값이라도, 질(Quality)에있어서는 차이가 있다.잘 비교하고 선택해야 한다.

②하향경직성 - 땅값이 일정이하로 떨어지면 안팔아,빚내서 산 게 아니니까,등기부가 깨끗한 게 더 많아요)

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지가수준 어림셈 비교(Ⅰ)

-계획관리지역 100기준

-보전관리지역  80

-농업진흥지역  60​ (귀농·귀촌인경우 농업진흥구역 땅이 적합)

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지가수준 어림셈 비교(​Ⅱ)

-진입로있는땅  100기준

-맹지                 70(-30%,진입로 개설 시간,비용 ↑​)

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지가수준 어림셈 비교(Ⅲ)

​​-농가주택 있는 (답->대)  250{(농지전용부담금,개발부담금,도로개설비)+(건축사비,법무사비등수수료)} (밭 지가의 2.5배)

-밭(전)                           100기준

-논(답)                             70~80%(-30%~20%,매립 시간,비용 ↑​)​

-야산(임야)                       40%(-60%,못 쓰는 부분 많아)​

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진입도로의 요건

-단독주택  4​m

-물류창고  6m

-공장,전원주택단지  8m

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도로의 종류

-지적상도로

-현황도로(시실상도로)

-관습상도로

-농로,임도

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맹지인 경우 길내기 전략

1.토지승락서

-토지승락서는 양 당사자외에는 그 효력이 승계되지 않는 것이 원칙이다(채권계약)

-사용승락은 사용료를 받고 해 줄 수 도 있고,무상으로 해 줄 수도 있다.

-사용승락서 작성시 유효기간을 명시하는 것이 좋은 방법이다.

-사용승락의 사용목적과 범위(진입도로 개설 및 통과용으로만 제한)는 명백히 기재하는등  구체적 이어야 한다.​

-사용승락은 승낙서가 진입도로 개설용으로  행정관청에 제출되고 접수되어 도로개설공고가 나기 전까지만 가능하고

-그  이후는 취소 철회가 불가하다고 보아야 한다.

-범위를 벗어난 사용승락의 취소 철회방법은 민법에 따라 서면통보 혹은 공고 등으로 철회 취소의 효력이 생기는 것으로

-특약하는것이 좋을 것이다.​

2.매입 후 사도 개설

3.지역권 설정

4.주위토지통행권 요구​

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귀농인의 임야 구입요령​

1. 토지에 돌, 잡초 등을 제거하고 유실수(은행,매실 등)를 키우고,버섯이나 산야초,산더덕 등 특용작물을 키우자. 

2. 도로가 없는 맹지에 도로를 개설하자. 

3. 진입도로는  곧게 확장하며 그리고 포장하자.

4. 절토와 성토작업을  통하여 땅을 다듬고 땅의 가치를 높이자.

5. 법률상 하자 있는 물건은 완전한 상품으로 만들자

    -유치권, 폐축사, 법정 지상권, 분묘기지권 등을 제거

6. 토지분할과 합병으로 땅을 구조조정한다.

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건축법제57조(대지의 분할 제한)

① 건축물이 있는 대지는 대통령령으로 정하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 못 미치게 분할할 수 없다.

② 건축물이 있는 대지는 제44조, 제55조, 제56조, 제58조, 제60조 및 제61조에 따른 기준에 못 미치게 분할할 수 없다.

③ 제1항과 제2항에도 불구하고 제77조의6에 따라 건축협정이 인가된 경우 그 건축협정의 대상이 되는 대지는 분할할 수 있다.

   <신설 2014.1.14>​

건축법시행령

제​80조(건축물이 있는 대지의 분할제한)

법 제57조제1항에서 "대통령령으로 정하는 범위"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 규모 이상을 말한다.

1. 주거지역: 60제곱미터(24坪)

2. 상업지역: 150제곱미터(45坪)

3. 공업지역: 150제곱미터(45坪)

4. 녹지지역: 200제곱미터(60坪)

5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역: 60제곱미터(24坪)

 

개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령​

제16조(토지의 분할)

법 제12조제1항제6호에서 "대통령령으로 정하는 범위"란

분할된 후 각 필지의 면적이 200제곱미터 이상

(지목이 대인 토지를 주택 또는 근린생활시설을 건축하기 위하여 분할하는 경우에는 330제곱미터 이상)

인 경우를 말한다.

 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 미만으로도 분할할 수 있다.

1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조제1호 및 제2호에 따른 공익사업을 시행하기 위한 경우

2. 인접 토지와 합병하기 위한 경우

3. 「사도법」에 따른 사도(사도), 농로, 임도, 그 밖에 건축물 부지의 진입로를 설치하기 위한 경우

4. 별표 2 제3호가목에 따른 토지의 형질변경을 위한 경우.

다만, 분할 후 형질변경을 하지 아니하는 다른 필지의 면적이 60제곱미터 미만인 경우는 제외한다.

 

 

 

계획관리지역은 자연녹지지역 및 생산관리지역과 함께 시가화유보지역의 하나이다.

 

도시지역으로 편입되어 있는 자연녹지지역과는 달리 시가화예정용지로 장차 도시화가 예상되는 지역으로

공통적으로 지구단위계획을 수립할 수 있다.(2014.7.15일부터 시행)

 

두 지역에서 할 수 있는 개발행위의 범위도 대체로 유사한 수준이다.

 

그러나 계획관리지역은 도시주변에 포진한 자연녹지에 비해,

시가화가된 중심으로부터의 접근성이 떨어져 자체적인 도시화가 어려운 약점이 있다.

또 계획관리지역은 비도시지역으로, 2014년부터 비도시지역은 개발행위 허가심사기준이 강화되는 추세이다.

 

 

 계획관리지역의 관심이 늘고있다.

개발부지를 매입하려는 투자자는 물론,

전원주택을 지으려는 실수요자에 이르기 까지 계획관리지역를 선호한다.

도시지역외 지역에서​

계획관리지역은 그 용도가 다양하여 "돈이 될만한 사업을 할 수 있는 곳"이기 때문이다.

지방자치단체별 조례에 따라 지역에 따라 약간의 차이가 있으나 대체로

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보전관리-생산관리지역에서는

단독주택은 가능하고,

교회,사찰 등 종교집회시설,병원이나 요양원등 사회복지시설(노유자시설)의 설치가 가능하다.

공장은 그 지역의 생산 가공용(사탕,조립,가공,포장 공장만)의 소규모 가공공장에 한하며,

창고도 농림어업인이 자기가 생산수집한 생산물의 보관만 가능한 "자가용 창고'에 제한된다.

제1종,제2종 근린생활시설도 그 업종이 크게 제한된다.

농업진흥지역에서 축사를 지을수 없으며,목장시설도 지을수없어 귀농에 적합하지않다.

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이에 반해

계획관리지역에서는​

​공동주택,

공장,

임대용 창고,

유통시설

일반음식점이나 사무실이 들어갈 수 있는 2종근린생활시설,

펜션,모텔,대형 고시원등 숙박업소의 신축,​

체육시설,

​폐차장,주기장 등 자동차 관련시설​이 가능하여 투자용이나 개발용으로 쓰임새가 많다.

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제37조(농지전용허가 등의 제한)

① 농림축산식품부장관은 제34조제1항에 따른 농지전용허가를 결정할 경우

    다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설의 부지로 사용하려는 농지는 전용을 허가할 수 없다.

다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역·계획관리지역 및 개발진흥지구에 있는 농지는

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설의 부지로 사용하더라도 전용을 허가할 수 있다.

<개정 2007.5.17, 2008.2.29, 2013.3.23>

1. 「대기환경보전법」 제2조제9호에 따른 대기오염배출시설로서 대통령령으로 정하는 시설

2. 「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」 제2조제10호에 따른 폐수배출시설로서 대통령령으로 정하는 시설

3. 농업의 진흥이나 농지의 보전을 해칠 우려가 있는 시설로서 대통령령으로 정하는 시설

② 농림축산식품부장관, 시장·군수 또는 자치구구청장은 제34조에 따른 농지전용허가 및 협의

(다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 협의를 포함한다)를 하거나

제36조에 따른 농지의 타용도 일시사용허가 및 협의를 할 때 그 농지가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면

전용을 제한하거나 타용도 일시사용을 제한할 수 있다. <개정 2008.2.29, 2013.3.23>

1. 전용하려는 농지가 농업생산기반이 정비되어 있거나 농업생산기반 정비사업 시행예정 지역으로 편입되어

우량농지로 보전할 필요가 있는 경우

2. 해당 농지를 전용하거나 다른 용도로 일시사용하면 일조·통풍·통작(통작)에 매우 크게 지장을 주거나

농지개량시설의 폐지를 수반하여 인근 농지의 농업경영에 매우 큰 영향을 미치는 경우

3. 해당 농지를 전용하거나 타용도로 일시 사용하면 토사가 유출되는 등 인근 농지 또는

농지개량시설을 훼손할 우려가 있는 경우

4. 전용 목적을 실현하기 위한 사업계획 및 자금 조달계획이 불확실한 경우

5. 전용하려는 농지의 면적이 전용 목적 실현에 필요한 면적보다 지나치게 넓은 경우

 

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전국 모든 지역에서 건폐율과 용적률은 각각 40%와 100%로써

건폐율이 20%인 자연녹지에 비하여서도 2배로 넓게 건축할 수 있다.

종합하면 계획관리지역은 개발가능한 사업의 범위와 집을 지을 수 있는 여력이 커서

개발가능성이 높은 특징을 가지고 있는 것이다.

그만큼 지가가 높게 형성되는 것은 당연하다.

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2012년 12월 국토계획법시행령 개정에 따라서

​계획관리지역에서의 숙박업소 허용범위가 넓어졌다.​

종전에 계획관리지역내 숙박업소는 연면적 220㎡ 내에서 3층까지만 허용되었다.

그러나 이규정이 4층까지 허용하는 것으로 허용되고

면적제한도 없어졌다.​

(실제 시·도 조례에서는  없어지지는 않았고 "660㎡"정도로 완화하였다)

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공중위생관리법

2조(정의)

① 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 2005.3.31>

1. "공중위생영업"이라 함은 다수인을 대상으로 위생관리서비스를 제공하는 영업으로서 숙박업ㆍ목욕장업ㆍ이용업ㆍ미용업ㆍ세탁업ㆍ위생관리용역업을 말한다.

2. "숙박업"이라 함은 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설 및 설비등의 서비스를 제공하는 영업을 말한다. 다만, 농어촌에 소재하는 민박등 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.

공중위생관리법 시행령

제2조(적용제외 대상)

① 「공중위생관리법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항제2호 단서의 규정에 의하여 숙박업에서 제외되는 시설은 다음 각호와 같다. <개정 2005.3.18, 2005.11.1, 2006.8.4, 2009.12.15, 2011.12.30>

1. 「농어촌정비법」에 따른 농어촌민박사업용 시설

2. 「산림문화ㆍ휴양에 관한 법률」에 따라 자연휴양림 안에 설치된 시설

3. 「청소년활동진흥법」 제10조제1호에 의한 청소년 수련시설

4. 「관광진흥법」 제6조에 따라 지정받은 외국인관광 도시민박업용 시설

② 법 제2조제1항제3호 단서의 규정에 의하여 목욕장업에서 제외되는 시설은 다음 각호와 같다. <개정 2005.11.1>

1. 숙박업 영업소에 부설된 욕실

2. 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 의한 종합체육시설업의 체온 관리실

3. 제1항 각호의 1에 해당하는 시설에 부설된 욕실

3. "목욕장업"이라 함은 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 서비스를 손님에게 제공하는 영업을 말한다. 다만, 숙박업 영업소에 부설된 욕실 등 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.

가. 물로 목욕을 할 수 있는 시설 및 설비 등의 서비스

나. 맥반석ㆍ황토ㆍ옥 등을 직접 또는 간접 가열하여 발생되는 열기 또는 원적외선 등을 이용하여 땀을 낼 수 있는 시설 및 설비 등의 서비스

4. "이용업"이라 함은 손님의 머리카락 또는 수염을 깎거나 다듬는 등의 방법으로 손님의 용모를 단정하게 하는 영업을 말한다.

5. "미용업"이라 함은 손님의 얼굴ㆍ머리ㆍ피부등을 손질하여 손님의 외모를 아름답게 꾸미는 영업을 말한다.

6. "세탁업"이라 함은 의류 기타 섬유제품이나 피혁제품등을 세탁하는 영업을 말한다.

7. "위생관리용역업"이라 함은 공중이 이용하는 건축물ㆍ시설물등의 청결유지와 실내공기정화를 위한 청소등을 대행하는 영업을 말한다.

8. "공중이용시설"이라 함은 다수인이 이용함으로써 이용자의 건강 및 공중위생에 영향을 미칠 수 있는 건축물 또는 시설로서 대통령령이 정하는 것을 말한다.

공중위생관리법 시행령

제3조(공중이용시설)

법 제2조제1항제8호에서 "대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 건축물 또는 시설을 말한다. <개정 2001.7.7, 2004.5.25, 2005.11.1>

1. 「건축법」에 의한 업무시설로서 연면적 3천제곱미터 이상의 업무시설과 연면적 2천제곱미터 이상의 건축물로서 2 이상의 용도(「건축법」 제2조제2항의 규정에 의한 용도를 말한다)에 사용되는 건축물

2. 「공연법」에 의한 공연장으로서 객석수 1천석 이상의 공연장

3. 「학원의 설립ㆍ운영 및 과외교습에 관한 법률」에 의한 학원으로서 연면적 2천제곱미터 이상의 학원(600평)

4. 「유통산업발전법」에 의하여 개설 등록된 대규모점포와 동법에 의한 상점가중 지하도에 있는 연면적 2천제곱미터 이상의 상점가(다중이용시설등의실내공기질관리법의 적용을 받는 시설을 제외한다)

5. 「건전가정의례의 정착 및지원에 관한 법률」에 의한 혼인예식장으로서 연면적 2천제곱미터 이상의 혼인예식장

6. 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 의한 체육시설로서 관람석 1천석 이상의 실내체육시설

② 제1항제2호 내지 제7호의 영업은 대통령령이 정하는 바에 의하여 이를 세분할 수 있다. <개정 2005.3.31>

공중위생관리법 시행령

제4조(숙박업 및 미용업의 세분)

법 제2조제2항에 따라 숙박업 및 미용업을 다음과 같이 세분한다. <개정 2013.9.26>

1. 숙박업

가. 숙박업(일반): 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설(취사시설은 제외한다) 및 설비 등의 서비스를 제공하는 영업

나. 숙박업(생활): 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설(취사시설을 포함한다) 및 설비 등의 서비스를 제공하는 영업

2. 미용업

가. 미용업(일반): 파마ㆍ머리카락자르기ㆍ머리카락모양내기ㆍ머리피부손질ㆍ머리카락염색ㆍ머리감기, 의료기기나 의약품을 사용하지 아니하는 눈썹손질, 얼굴의 손질 및 화장을 하는 영업

나. 미용업(피부): 의료기기나 의약품을 사용하지 아니하는 피부상태분석ㆍ피부관리ㆍ제모(제모)ㆍ눈썹손질을 하는 영업

다. 미용업(손톱ㆍ발톱): 손톱과 발톱을 손질ㆍ화장하는 영업

라. 미용업(종합): 가목부터 다목까지의 업무를 모두 하는 영업

 

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​2014년 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 개정에 의해서

7월15일부터 2가지 변동이 생겨서

토지투자와 토지개발에 주의를 요한다.

​

법령에서 열거한 건축물만 허용하는 방식에서 금지된 건축물 외에

모두 허용하는 네거티브 규제로 규제 체계를 개편하였다. ​

1."계획관리지역의 개발가능행위의 범위만" 건축할 수 "없는" 건축물-네거티브 열거방식으로

(종전 포지티브 열거방식에서(자연녹지지역등은 종전 변동없음)​)

변동되었다는 점이다.​

​

2.성장관리방안과 건폐율 용적률의 완화 인센티브제공이다.

비도시지역일부에 지구단위계획 유사한 성장관리방안 수립제도 도입으로

이 방안이 수립된 지역에 포함된 계획관리지역인 경우에는

지방자치단체의 조례로 법정 건폐율(40%) 및 용적률(100%) 의 125% 이내에서 각각 완화하여

적용할 수 있도록 했다.

이렇게 되면 현행 계획관리지역내 건폐율·용적률​은 각각 최대건폐율 50%,최대 용적률 125%까지

완화 상향될 수 있다는 것이다.​

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​국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령

제1조(시행일) 이 영은 2014년 1월 17일부터 시행한다.

​다만, 제31조제5항제1호의 개정규정은 2014년 8월 14일부터 시행하고,

제71조제1항 제6호부터 제10호까지, 같은 항 제13호 및 제19호,

별표 7부터 별표 11까지, 별표 14, 별표 20 및 별표 23의 개정규정에 따라

도시ㆍ군계획조례에 위임된 사항은 공포 후 6개월이 경과한 날(7월15일)부터 시행한다.

 

 

제71조(용도지역안에서의 건축제한)

① 법 제76조제1항에 따른 용도지역안에서의 건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한(이하 "건축제한"이라 한다)은

    다음 각호와 같다.<개정 2014.1.14>

19. 계획관리지역안에서 건축할 수 없는 건축물 : 별표 20에 규정된 건축물​​

 

 

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국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙

제12조(계획관리지역에서 휴게음식점 등을 설치할 수 없는 지역)

영 별표 20 제1호다목ㆍ라목 및 사목에서 "국토교통부령으로 정하는 기준에 해당하는 지역" 이란 별표 2의 지역을 말한다.

[전문개정 2014.1.17]

이 규칙은 2014년 1월 17일부터 시행한다.

다만,

제12조 및

별표 2의 개정규정은 "2014년 7월 15일"부터 시행한다.

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2014년 국토계획법시행령 개정에 따라른 변동 정리

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률

제58조(개발행위허가의 기준 등)

① 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 개발행위허가의 신청 내용이

다음 각 호의 기준에 맞는 경우에만 개발행위허가 또는 변경허가를 하여야 한다. <개정 2011.4.14, 2013.7.16>

1. 용도지역별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 개발행위의 규모에 적합할 것.

다만, 개발행위가 「농어촌정비법」 제2조제4호에 따른 농어촌정비사업으로 이루어지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는

개발행위 규모의 제한을 받지 아니한다.

2. 도시·군관리계획 및 제4항에 따른 성장관리방안의 내용에 어긋나지 아니할 것

3. 도시·군계획사업의 시행에 지장이 없을 것

4. 주변지역의 토지이용실태 또는 토지이용계획, 건축물의 높이, 토지의 경사도, 수목의 상태, 물의 배수,

    하천·호소·습지의 배수 등 주변환경이나 경관과 조화를 이룰 것

5. 해당 개발행위에 따른 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보계획이 적절할 것

② 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 개발행위허가 또는 변경허가를 하려면

그 개발행위가 도시·군계획사업의 시행에 지장을 주는지에 관하여 해당 지역에서 시행되는 도시·군계획사업의

시행자의 의견을 들어야 한다. <개정 2011.4.14, 2013.7.16>

​

③ 제1항에 따라 허가할 수 있는 경우 그 허가의 기준은 지역의 특성, 지역의 개발상황, 기반시설의 현황 등을 고려하여

다음 각 호의 구분에 따라 대통령령으로 정한다. <개정 2011.4.14>

1. 시가화 용도: 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역의 제한에 따라 개발행위허가의 기준을

    적용하는   주거지역·상업지역 및 공업지역

​

2. 유보 용도: 제59조에 따른 도시계획위원회의 심의를 통하여 개발행위허가의 기준을 강화 또는 완화하여

   적용할 수 있는 계획관리지역·생산관리지역 및 녹지지역 중 대통령령으로 정하는 지역(자연녹지지역)

​

3. 보전 용도: 제59조에 따른 도시계획위원회의 심의를 통하여 개발행위허가의 기준을 강화하여 적용할 수 있는 보전관리지역·농림지역·자연환경보전지역 및 녹지지역 중 대통령령으로 정하는 지역(보전녹지지역)

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시행령 제56조(개발행위허가의 기준)

① 법 제58조제3항에 따른 개발행위허가의 기준은 별표 1의2와 같다. <개정 2009.8.5>

② 법 제58조제3항제2호에서 "대통령령으로 정하는 지역"이란 자연녹지지역을 말한다. <신설 2012.4.10>

③ 법 제58조제3항제3호에서 "대통령령으로 정하는 지역"이란 생산녹지지역 및 보전녹지지역을 말한다. <신설 2012.4.10>

④ 국토교통부장관은 제1항의 개발행위허가기준에 대한 세부적인 검토기준을 정할 수 있다. <개정 2008.2.29, 2012.4.10, 2013.3.23>​

 

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​<성장관리방안>

④ 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 난개발 방지와 지역특성을 고려한 계획적 개발을 유도하기 위하여 필요한 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 개발행위의 발생 가능성이 높은 지역을 대상지역으로 하여 기반시설의 설치·변경, 건축물의 용도 등에 관한 관리방안(이하 "성장관리방안"이라 한다)을 수립할 수 있다. <신설 2013.7.16>

⑤ 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 성장관리방안을 수립하거나 변경하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 주민과 해당 지방의회의 의견을 들어야 하며, 관계 행정기관과의 협의 및 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

​<신설 2013.7.16>

⑥ 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 성장관리방안을 수립하거나 변경한 경우에는 관계 행정기관의 장에게 관계 서류를 송부하여야 하며, 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 고시하고 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

​<신설 2013.7.16>

[전문개정 2009.2.6]

[제목개정 2013.7.16]

[시행일:2012.7.1] 제58조 중 특별자치시장에 관한 개정규정 

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​국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령에서는

다음과 같이 성장관리지역의 대상지역과 지정절차를 규정하고 있다.​

제56조의2(성장관리방안의 대상지역 등)

① 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가

법 제58조제4항에 따라 개발행위의 발생 가능성이 높은 지역을 대상지역으로 하여

기반시설의 설치·변경, 건축물의 용도 등에 관한 관리방안(이하 "성장관리방안"이라 한다)을 수립할 수 있는 지역은

법 제58조제3항제2호에 해당하는 유보 용도 지역으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로 한다.

(법제77조1항 다목 단서,첨부:국토교통부 훈령335호:계획관리에 한함)​

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1. 개발수요가 많아 무질서한 개발이 진행되고 있거나 진행될 것으로 예상되는 지역

2. 주변의 토지이용이나 교통여건 변화 등으로 향후 시가화가 예상되는 지역

3. 주변지역과 연계하여 체계적인 관리가 필요한 지역

4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지에 준하는 지역으로서 도시·군계획조례로 정하는 지역

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② 성장관리방안에는 다음 각 호의 사항 중 제1호와 제2호를 포함한 둘 이상의 사항이 포함되어야 한다.

1. 도로, 공원 등 기반시설의 배치와 규모에 관한 사항

2. 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률

3. 건축물의 배치·형태·색채·높이

4. 환경관리계획 또는 경관계획

5. 그 밖에 난개발을 방지하고 계획적 개발을 유도하기 위하여 필요한 사항으로서 도시·군계획조례로 정하는 사항

[본조신설 2014.1.14]

 

제56조의3(성장관리방안의 수립절차)

① 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는

 법 제58조제5항에 따라 성장관리방안에 관하여 주민의견을 들으려면 성장관리방안의 주요 내용을

전국 또는 해당 지방자치단체의 지역을 주된 보급지역으로 하는 둘 이상의 일반일간신문과 해당 지방자치단체의

인터넷 홈페이지 등에 공고하고, 성장관리방안을 14일 이상 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

② 제1항에 따라 공고된 성장관리방안에 대하여 의견이 있는 자는 열람기간 내에

특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수에게 의견서를 제출할 수 있다.

③ 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 제2항에 따라 제출된 의견을

성장관리방안에 반영할 것인지 여부를 검토하여 그 결과를 열람기간이 종료된 날부터 30일 이내에 해당 의견을

제출한 자에게 통보하여야 한다.

④ 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 법 제58조제5항에 따라 성장관리방안에 관하여 해당 지방의회의 의견을 들으려면 의견 제시 기한을 밝혀 성장관리방안을 해당 지방의회에 보내야 한다.

⑤ 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 성장관리방안을 다음 각 호의 범위에서 변경하려는 경우에는 법 제58조제5항에 따른 주민과 해당 지방의회의 의견을 듣는 절차를 거치지 아니할 수 있다.

1. 성장관리방안을 수립한 대상지역 전체 면적의 10퍼센트 이내에서 변경하고 그 변경지역에서의 성장관리방안을 변경하는 경우

2. 단위 기반시설부지 면적의 10퍼센트 미만을 변경하는 경우. 다만, 도로의 경우 시점 및 종점이 변경되지 아니하고 중심선이 종전 도로의 범위를 벗어나지 아니하는 경우만 해당한다.

3. 지형사정으로 인한 기반시설의 근소한 위치변경 또는 비탈면 등으로 인한 시설부지의 불가피한 변경인 경우

4. 건축물의 배치·형태·색채·높이의 변경인 경우

5. 그 밖에 도시·군계획조례로 정하는 경미한 변경인 경우

⑥ 법 제58조제6항에 따른 성장관리방안의 고시는 해당 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 공보에 다음 각 호의 사항을 게재하는 방법으로 한다.

1. 성장관리방안의 수립 목적

2. 위치 및 경계

3. 면적 및 규모

4. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항

[본조신설 2014.1.14]

 

제56조의4(성장관리방안의 세부기준)

국토교통부장관은 제56조의2 및 제56조의3에 따른 성장관리방안의 수립 대상지역, 내용 및 절차 등에 관한 세부적인 기준을

정하여 고시한다.(국토교통부 훈령 제335호)[본조신설 2014.1.14]

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​국토의 계획 및 이용에 관한 법률

제77조(용도지역의 건폐율)

① 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 건폐율의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 다음 각 호의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정한다. <개정 2011.4.14, 2013.7.16>

1. 도시지역

가. 주거지역: 70퍼센트 이하

나. 상업지역: 90퍼센트 이하

다. 공업지역: 70퍼센트 이하

라. 녹지지역: 20퍼센트 이하

2. 관리지역

가. 보전관리지역: 20퍼센트 이하

나. 생산관리지역: 20퍼센트 이하

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다. 계획관리지역: 40퍼센트 이하.

     다만, 성장관리방안을 수립한 지역의 경우 해당 지방자치단체의 조례로 125퍼센트 이내에서 완화하여 적용할 수 있다.

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3. 농림지역: 20퍼센트 이하

4. 자연환경보전지역: 20퍼센트 이하

② 제36조제2항에 따라 세분된 용도지역에서의 건폐율에 관한 기준은 제1항 각 호의 범위에서 대통령령으로 따로 정한다.

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역에서의 건폐율에 관한 기준은 제1항과 제2항에도 불구하고 80퍼센트 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 따로 정한다. <개정 2011.4.14, 2011.8.4>

1. 제37조제1항제8호에 따른 취락지구

2. 제37조제1항제9호에 따른 개발진흥지구(도시지역 외의 지역만 해당한다)

3. 제40조에 따른 수산자원보호구역

4. 「자연공원법」에 따른 자연공원

5. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호라목에 따른 농공단지

6. 공업지역에 있는 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호가목부터 다목까지의 규정에 따른 국가산업단지, 일반산업단지 및 도시첨단산업단지와 같은 조 제12호에 따른 준산업단지

④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 건폐율을 따로 정할 수 있다. <개정 2011.4.14, 2011.9.16>

1. 토지이용의 과밀화를 방지하기 위하여 건폐율을 강화할 필요가 있는 경우

2. 주변 여건을 고려하여 토지의 이용도를 높이기 위하여 건폐율을 완화할 필요가 있는 경우

3. 녹지지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 농업용·임업용·어업용 건축물을 건축하려는 경우

4. 보전관리지역, 생산관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 주민생활의 편익을 증진시키기 위한 건축물을 건축하려는 경우

[전문개정 2009.2.6]

[시행일:2012.7.1] 제77조 중 특별자치시에 관한 개정규정

제78조(용도지역에서의 용적률)

① 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 다음 각 호의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정한다. <개정 2011.4.14, 2013.7.16>

1. 도시지역

가. 주거지역: 500퍼센트 이하

나. 상업지역: 1천500퍼센트 이하

다. 공업지역: 400퍼센트 이하

라. 녹지지역: 100퍼센트 이하

2. 관리지역

가. 보전관리지역: 80퍼센트 이하

나. 생산관리지역: 80퍼센트 이하

다. 계획관리지역: 100퍼센트 이하.

     다만, 성장관리방안을 수립한 지역의 경우 해당 지방자치단체의 조례로 125퍼센트 이내에서 완화하여 적용할 수 있다.

3. 농림지역: 80퍼센트 이하

4. 자연환경보전지역: 80퍼센트 이하

② 제36조제2항에 따라 세분된 용도지역에서의 용적률에 관한 기준은 제1항 각 호의 범위에서 대통령령으로 따로 정한다.

③ 제77조제3항제2호부터 제5호까지의 규정에 해당하는 지역에서의 용적률에 대한 기준은 제1항과 제2항에도 불구하고 200퍼센트 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 따로 정한다. <개정 2011.4.14>

④ 건축물의 주위에 공원·광장·도로·하천 등의 공지가 있거나 이를 설치하는 경우에는 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 용적률을 따로 정할 수 있다. <개정 2011.4.14>

⑤ 제1항과 제4항에도 불구하고 제36조에 따른 도시지역(녹지지역만 해당한다), 관리지역에서는 창고 등 대통령령으로 정하는 용도의 건축물 또는 시설물은 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정하는 높이로 규모 등을 제한할 수 있다. <개정 2011.4.14>

[전문개정 2009.2.6]

[시행일:2012.7.1] 제78조 중 특별자치시에 관한 개정규정​

 

 

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[출처] [인기 용도 지역]계획관리지역,자연녹지지역 2탄 ★★★★★ |작성자 드론 컨설턴트