양도소득세 절세방법

양도소득세 합법적인 절세전략 5원칙을 기억하라

1. 세금을 절약하고 싶으면 사전에 전문가와 상담하라.

 

세금관련 업무에 종사하다 보면 친척 또는 주위사람들이 세금문제에

대해 상담을 해 오는 경우가 있다.

어떤 거래를 하고자 하는데 세금문제가 어떻게 되는지 사전에 상담을

해 오는 사람도 있으나, 일이 터지고 난 이후 또는 고지서를 받고 난 후에

상담을 해 오는 사람들이 대부분이다.

 

그 때마다 미리 상담을 해 왔다면 절세를 할 수 있는 방법을 알려줄

수 있을 텐데 모든 행위가 끝난 뒤라 어떻게 방법을 찾아보기가 힘들어

답답함을 느낄 때가 한두 번이 아니다.

 

예를 들어 부동산을 양도하는 경우 사전에 상담을 해 온다면 언제

양도하는 것이 좋은지, 감면이나 비과세를 받을 수 있는 방법은 없는지,

증빙 서류는 어떠한 것을 챙겨야 하는지 등을 전반적으로 검토하여 자기가

알고 있는 최선의 방법을 알려줄 수 있으나,

 

고지서를 받고 상담을 해 오는 경우에는 어찌할 방법이 없어 나온 세금은 

그대로 낼 수밖에 없다고 말해주는 경우가 대부분이다.

 

왜냐하면, 이미 등기가 이전되었고 토지대장이나 건축물관리대장 등

공부도 정리되었기 때문에 이를 되돌릴 수가 없으며, 고지서를 받았을 때는 

부동산을 양도한 후 상당한 시일이 지난 뒤라 증빙확보도 어려움이 있는 등

대책이 없는 경우가 대부분이기 때문이다.

 

따라서 양도소득세뿐만 아니라 모든 세목의 세금을 절세하기 위해서는

사전에 전문가와 상담을 하거나 관련 세법내용을 충분히 이해하고 대책을

세운 다음 부동산을 양도하거나 어떠한 행위를 하는 것이 절대 필요하다.

 

최소한 인터넷을 이용해서 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)에 접속하여

관련 정보를 검색해 보는 것이 좋다.

그리고 국세청 고객만족센터 (http://call.nts.go.kr)에서

'자주 묻는 질문과 답변(양도소득세)'을 읽어 보고

자신과 유사한 사례가 있는지를 확인하면 큰 도움이 된다.

조금 더 나아가 세법을 알고 싶으면 국세청법령정보시스템(http://taxinfo. nts.go.kr)에서

법령, 사전답변, 질의회신, 심사·심판·판례를 꼼꼼히 검색해 보면 세금을

절약할 수 있는 세법 지식을 넓힐 수 있다.

 

 

2. 다주택자인 경우 임대주택 등록을 통하여 세부담을 줄인다. 

2011년 10월 14일 이후 부터는 1주택만 임대주택으로 등록하여도

일정 요건 (5년이상임대)을 갖춘 매입임대주택을 양도하는 경우

일반세율(6~40%) 및 장기보유특별공제(단기임대:30%, 준공공임대:70%)를 

적용받을 수 있으며,

또한 그동안 거주용 자가주택 1채를 보유한 자가 임대주택을 추가로

구입하여 임대사업을 하면, 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 적용을

받을 수 없었으나, 2011년 10월 14일 이후 임대주택외 거주용 자가주택

1채를 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.

◆ 매입임대주택 요건

◆ 건설임대주택 세제지원 요건을 갖춘

2주택자가 1채를 임대주택으로 등록하고 거주용 자가주택을 양도하는 경우 

거주용 자가주택을 2년 이상 보유하고  2년 이상 거주 요건을 충족하였을 때

1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있다.

 

3. 담보로 제공한 부동산이 경락되는 경우도 

  양도소득세가 과세 대상이 된다.

 

우리가 보통 부동산을 양도한다고 하면 대가를 받고 부동산을 넘겨주는 

‘매매’ 만을 생각하기 쉬우나, 세법에서는 다음과 같은 경우도 양도로 보고 있다.

‣ 교환

당사자 쌍방이 별개의 자산을 서로 교환하는 경우도 양도로 본다. 예를

들어 갑 소유 주택과 을 소유 나대지를 서로 교환한 경우, 갑은 을에게

주택을 양도하고 을은 갑에게 나대지를 양도한 것으로 본다.

‣ 법인에 대한 현물출자

회사를 설립할 때 금전 이외에 부동산 등을 출자하고 그 대가로 주식

또는 출자지분을 취득하는 것도 양도로 본다.

‣ 부담부증여

‘부담부증여’란 수증자가 재산을 무상으로 받으면서

증여자의 채무를 부담하거나 인수하는 증여를 말한다.

타인간에 부담부증여를 하는 경우에는 증여재산가액 중

수증자가 인수한채무액에 상당하는 부분은 양도로 보고,

채무액을 제외한 순수한 증여분만 증여로 본다.

 

그러나 배우자나 직계존비속간에 부담부증여를 하는 경우에는 원칙적으로

증여재산가액 중 채무액에 상당하는 부분도 증여로 보나,

수증자가 실제 부담하는 사실이 객관적으로 입증되는 경우에는

채무액에 상당하는 부분을 양도로 본다.

 

‣ 담보로 제공한 자산이 경락된 경우

채무보증을 위해 담보로 제공한 자산이 경락되어 타인에게 소유권이

이전되는 경우 이는 직접 대가를 받고 양도한 것이 아니더라도 그에

상당하는 금액만큼 채무를 면하게 되므로 자산을 양도한 것으로 본다.

‣ 가등기에 따라 본등기를 행한 경우

채권자가 채권담보목적으로 채무자 소유 부동산을 가등기 한 후 채무자의

채무불이행으로 채권변제에 충당하기 위하여 당해 부동산에 대한

소유권이전등기(본등기)를 이행한 때에는 본등기가 완료된 때에 채무자가

채권자에게 자산을 양도한 것으로 본다.

‣ 이혼위자료로 부동산 소유권을 넘겨준 경우

당사자간의 합의에 의하거나 법원의 확정판결에 의하여 일정액의 위자료를

지급하기로 하고 동 위자료 지급에 갈음하여 당사자 일방이 가지고 있던

부동산의 소유권을 넘겨준 경우에는 그 자산을 양도한 것으로 본다.

따라서 위와 같은 사유로 소유권이 이전된 경우에도 양도소득세 신고 등

관련의무를 이행해야 불이익을 받지 않는다.

 

 

4. 이혼위자료로 부동산을 주는 경우에는 

    등기원인을 ‘재산분할청구에 의한 소유권 이전’ 으로 하라.

 

아파트 두 채와 상가 등 여러 개의 부동산을 소유하고 있는 김부자

씨는 아내와 이혼하면서 아이들을 아내가 부양하는 조건으로 아파트

한 채와 상가의 소유권을 아내 명의로 이전해 주었다.

대가를 받고 소유권을 넘겨준 것이 아니므로 김부자 씨는 양도

소득세를 신고·납부하지 않았는데, 1년이 지난 후 세무서로부터 약

2억원에 상당하는 양도소득세 고지서가 발부되었다.

김부자 씨가 깜짝 놀라 내용을 알아보니, 소유권이전 등기원인이

‘이혼위자료 지급’으로 되어 있고 아파트와 상가 모두 양도소득세

과세대상이 되기 때문에 세금이 나왔다고 한다.

 

이와 같은 경우 양도소득세를 절세할 수 있는 방법은 없을까?

 

요즘에는 이혼하는 부부가 많이 늘고 있는데 위자료 명목으로 넘겨주는

부동산에 대하여 소유권이전등기를 잘못하면 위 김부자 씨의 경우와 같이

거액의 양도소득세를 부담하는 경우가 생긴다.

이혼위자료로 부동산의 소유권을 이전해 주는 데 대하여 세법에서는

다음과 같이 취급하고 있다.

 

 

‣ 등기원인을‘ 이혼위자료 지급’으로 하는 경우

당사자간의 합의에 의하거나 법원의 확정판결에 의하여 일정액의

위자료를 지급하기로 하고 동 위자료지급에 갈음하여 당사자 일방이

소유하고 있던 부동산의 소유권을 이전하여 주는 것은 그 자산을 양도한

것으로 본다.

따라서 이전하여 주는 부동산이 양도소득세 과세대상인 경우에는 양도

소득세를 내야 한다. 다만, 이전하여 주는 부동산이 1세대 1주택으로써

비과세요건을 갖춘 때에는 등기원인을 위와 같이 하더라도 양도소득세가

과세되지 않는다.

 

‣ 등기원인을‘ 재산분할청구에 의한 소유권이전’으로 하는 경우

민법 제839조의2에서 규정하는 재산분할청구로 인하여 부동산의

소유권이 이전되는 경우에는 부부 공동의 노력으로 이룩한 공동재산을

이혼으로 인하여 이혼자 일방이 당초 취득 시부터 자기지분인 재산을

환원 받는 것으로 보기 때문에 양도 및 증여로 보지 아니한다.

따라서 등기원인을 위와 같이 하면 양도소득세 및 증여세를 부담하지

않고 소유권을 이전할 수 있다.

 

‣ 등기원인을‘ 증여’로 하는 경우

배우자로부터 증여를 받은 경우에는 6억원(2007년 12월 31일 이전

증여분은 3억원. 이하 같음)을 공제하고 나머지에 대하여 증여세를

과세하므로 부동산가액이 6억원 이하인 경우에는 등기원인을 증여로

하더라도 증여세가 과세되지 않는다.

다만, 이 때에는 이혼을 하기 전에 증여를 해야 하며, 이혼을 하고 난

후에 증여를 하면 배우자가 아닌 타인으로부터 증여를 받는 것이 되어

증여세가 과세되므로 주의하여야 한다.

그러므로 이혼위자료로 부동산을 넘겨줄 때에는 등기원인을

‘재산분할청구에 의한 소유권이전’으로 하여야 양도소득세나 증여세를 물지 않고

소유권을 이전해 줄 수 있다.

 

▶ 관련 법규 :민법 제839조의 2 /상속세 및 증여세법 제2조, 제53조 / 소득세법 제88조

 

▶ 민법 제839조의 2

① 협의상 이혼한 자의 일방은 다른 일방에 대하여 재산분할을 청구할 수 있다.

② 제①항의 재산분할에 관하여 협의가 되지 아니하거나 협의할 수 없는 때에는 가정법원은 당사자의 청구에 의하여 

   당사자 쌍방의 협력으로 이룩한 재산의 액수 기타 사정을 참작하여 분할의 액수와 방법을 정한다.

③ 제①항의 재산분할청구권은 이혼한 날부터 2년을 경과한 때에는 소멸한다.

▶ 재산분할청구권은 혼인 후 형성된 재산에 대하여만 적용한다.

 

 

5. 부부공동명의로 부동산을 취득하면 양도세를 절세할 수 있다.

공동명의로 취득한 부동산을 양도하는 경우

양도소득세가 공동명의자 각각에 대해 별도로 계산됨에 따라 

현행 누진세율 체계하에서 단독명의로 양도하는 경우에 비해 세 부담을 줄일 수 있다.

(※ 취득 시 부담하는 취득세는 취득자 수와 관계없이 동일)

예를 들어 남편 단독명의로 2채의 아파트를 소유하다가 

2011년 1월에 아파트 1채를 양도(양도소득금액 1억 5천만원 )하는 경우 

세금을 3,673만원 정도 내야 하지만, 취득 시 공동명의(각각 1/2 지분)로 하면

세금이 2,436만원 정도가 되어 세부담을 줄일 수 있다.

 

■ 어떤 부동산자산을 팔면 양도소득세가 과세되나?

우리나라는 소득세법에서 과세대상이 되는 소득을 열거하고 있는데,

다음과 같은 자산을 양도하고 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 과세하고 있다.

◆ 토지·건물

◆ 부동산에 관한 권리 (지상권·전세권·등기된 부동산임차권)

◆부동산을 취득할 수 있는 권리(아파트 당첨권, 재개발·재건축 입주권 등)