[스크랩] 부동산투자 성공원칙 `침체기에 투자하라` - 대박땅꾼 토지연구소

 

 

 

톨스토이가 기자와 인터뷰할 때 기자가 톨스토이에게 다음과 같이 질문을 했다.

‘당신에게 가장 중요한 사람과 가장 중요한 일은 무엇입니까?’ 라고 하니까 톨스토이는 ‘지금 나한테 가장 중요한 사람은 당신이고, 나한테 가장 중요한 일은 이 인터뷰’라고 하였다. 톨스토이는 분명히 자기 앞에 있는 현실에서 답을 찾으려고 했던 것이다.

 

부동산 재테크도 마찬가지이다. 현실을 인정하고 그 상황에 맞추어서 해야 한다.

현재 부동산 시장은 유럽발 금융위기의 불안감과 그로 인한 침체된 실물경기, 은퇴세대증가, 1~2인 가구 증가, 고령화시대 대두 등으로 인해 부동산에 대한 지나친 비관론이 작금의 침체의 근본원인임에도 불구하고 최근 서울시장 교체로 인해 부동산 가격이 올라가느냐? 내려가느냐? 라는 괜한 헛걱정을 하면서 호들갑을 떨고 있다. 물론 사업성에 문제가 있다고 판단되는 각종 대규모 개발사업은 제동이 걸릴 것이고, 주택 공급은 대형 위주의 개발보다는 소형 위주로 재편될 가능성이 있지만 일부러 부동산 시장을 더욱 침체에 빠트리지는 않을 것이다. 또 그렇게 할 수도 없기 때문에 크게 염려하지 않아도 된다.

 

 

근본적으로 부동산 시장에 영향을 주는 것은 수요와 공급, 부동산정책, 경제상황, 개발계획, 전ㆍ월세 시장의 동향, 부동산 구매심리의 변화 등이 주요 요소임으로 전체적인 안목으로 시장을 관찰하고 대응해 나가는 전략이 더 필요한 시점이라 판단된다.

부동산 시장이 이렇듯 어수선하고 불황기임에도 불구하고 다른 사람과 다른 계산을 하고, 다른 사람과 다른 행동을 하며, 다른 사람과 다른 안목을 가지고 투자를 해야 하고 그렇게 해야만 성공할 수가 있는 것이다. 1997년 외환위기 때와 2008년 글로벌 금융위기 때도 지금보다 더 부동산 투자가 위험하다고 하였지만 그 침체기에 투자한 사람과 꼼짝 안하고 투자하지 않은 사람과의 차이는 실로 어마어마하게 벌어진 것이 사실이다. 즉 부동산 침체기에 투자하여야 하고, 투자해서 성공하는 전략을 알고 있어야 한다.

그것이 바로 부동산투자 3D 성공법칙이다.

부동산 재테크 3D성공법칙은 다음과 같다.

첫 번째는 D는 다른 계산(Different Calculation)이다.

즉, 다른 사람과 다른 계산을 해야 한다.

부동산 투자 상품을 소개받았을 때 상대가 이야기하는 것만 믿고 투자하는 것보다 정확한 계산을 한 후 투자해야 실패하지 않는다. 예를 들면, 부동산에 투자 할 때는 기회비용부터 따져야 한다. 지금은 실질금리 마이너스 시대이다.

 

한국은행에 따르면 올해 3분기 예금은행의 순수저축성예금 금리(신규취급액 기준)는 평균 연 3.75%로 전 분기(3.69%)에 비해 소폭 상승했다. 하지만 이자소득세(15.4%)와 소비자물가 상승률(4.8%)을 제외한 실질 예금금리는 -1.63%로 관련 통계가 집계되기 시작한 1996년 1분기 이후 최저치를 기록했다. 즉, 1억 원을 은행에 예금하면 명목상으론 이자를 받더라도 물가상승률까지 감안하면 실제로는 연간 163만원 손해를 보고 있다는 것이다. 이런 경제상황에서 부동산 5억짜리를 3억 현금에 2억을 대출 받아 3년을 보유한 후 매매를 한다고 가정하면, 그 기회비용은 3억을 은행에 현재 이자율로 정기 예금했을 때 이자 -489만원과 2억을 6.5%로 대출을 받았을 때 대출이자 3,900만원을 합친 금액인 4,389만원이다.

 

여기에다 부동산 수수료, 대출 시 소요비용, 이사비용, 수리비 등의 비용까지 포함하면 최소한 5억짜리의 부동산은 최소 5억 5천만 원이 되어야 본전이고 그 이상 수익이 발생해야 재테크에 성공하는 것이지만 일반인들은 5억 5천만 원이 되면 5천만 원의 수익이 발생되었다고 계산한다. 분명히 잘못된 계산이다.

 

이렇듯 부동산 투자에서 성공하려면 남들이 생각하지 않는 기회비용까지도 계산을 해야 한다.

그리고 인구의 고령화, 빠른 핵가족화, 미혼층의 증가에 따른 소형 주택 수요가 급격히 늘어나면서 최근 임대수입을 목적으로 투자자들이 몰리고 있는 수익형 부동산인 오피스텔과 도시형생활주택의 분양 열기가 뜨거운데 높은 수익률을 기대하고 무턱대고 투자하면 낭패를 볼 수 있다.

 

입지의 타당성, 공급물량에 따른 과잉여부, 임대수요, 임대사업자 등록 여부, 업무용과 주거용의 결정, 전용률, 공실률, 예상임대수익률, 1가구 2주택 여부(양도소득세), 취득세(오피스텔은 4.6%), 부동산 수수료, 법무사 비용, 관리비, 임대수입에 대한 종합소득세 등이 수익률에 직접적 영향을 주는 요소임으로 철저하고 상세하게 계산을 하고 최종적으로 현장에 가서 판단하고 상기 내용 등을 확인 한 후에 결정해야 한다. 열거한 요소를 위의 기회비용처럼 상세하게 계산하면 업체에서 제시한 수익률이 턱없이 부족한 것이 많다. 상세하게 계산하지 않고 분양을 덜컥 받으면 받는 즉시 실패를 보는 것이다. 이처럼 부동산에 투자를 할 때는 다른 사람과 다른 계산을 할 줄 알아야 성공할 수 있는 것이다.

 

 

두 번째는 D는 다른 행동(Different Act)이다.

즉, 다른 사람과 다른 행동을 해야 한다.

우리나라는 부동산을 중심으로 모든 자산관리가 맞추어져 있고, 무조건 빚을 내서 집을 사고, 그 집값의 상승만 믿고 노후준비를 소홀히 하고, 가지고 있는 현금은 자녀 교육비로 쏟아 부어 가용할 수 있는 금액이 거의 없는 등 말 그대로 집을 가지고 있으면서도 고통 속에 살아가고 있는지도 모른다.

 

이제 부동산 시장의 트렌드에 따라 부동산 재테크도 다르게 해야 한다.

주어진 부동산 시장의 환경에서도 남들과 다르게 행동해야 한다. 카르페 디움(Carpe dium)의 뜻이 ‘현재를 즐겨라’인 것처럼 현재를 즐기면서 재테크를 해야 한다. 남들이 다 지금은 부동산 불황기이고 침체기이기 때문에 투자해서는 안 된다고 할 때 다른 행동을 해야 한다. 대다수가 움직일 때는 정지하고 대다수가 정지하고 있을 때는 움직여야 한다. 즉, 남들이 팔 때 사고 남들이 살 때에 팔아야 한다. 그러면 부동산 재테크에 성공할 수 있다.

 

최근 국내외 금융시장의 불안과 부동산 경기의 침체 속에서도 불구하고 대형 아파트 여러 채를 보유한 자산가들이 주택을 처분한 금액을 가지고 매달 임대수익을 안정적으로 거둘 수 있고 시세차익을 노릴 수 있는 서울 강남의 중소형 빌딩을 사들이고 있고 이러한 형태는 이미 자산가들에게는 안전한 투자처라는 인식으로 인해 새로운 투자 패턴으로 자리를 잡아가고 있는 것이다. 최근 자산가들의 투자 유망 상품의 조사 결과 빌딩이 41%, 토지 29%, 아파트 11%로 빌딩이 압도적인 1위를 차지하고 있는 것이 그것을 증명해주고 있으며 부동산 침체기에도 부자들은 투자를 계속 하고 있는 것이다.

 

현재 부동산 시장에서의 대세는 소형이다. 그러나 사정상 규모를 넓힐 수밖에 없으면 중대형과 소형간의 차이가 많이 좁혀졌고, 일부 지역에서는 오히려 소형이 대형을 앞지른 지금이 중대형으로 이동할 최고의 적기임으로 이때를 놓쳐서는 안 될 것이다. 그리고 중대형의 부동산외에는 가용할 돈이 없는 사람은 소형으로 갈아타고 남는 금액으로 수익형 부동산에 투자하여 매월 꼬박 꼬박 나오는 월세 수입을 극대화할 필요가 있으며, 최근 분양가가 계속 상승하고 있어서 수익률을 내기가 만만치 않은 소형주택(오피스텔, 도시형생활주택)은 직접 분양받는 것보다 경매를 통해서 시세보다 싸게 확보하여 안정적인 수익률을 추구하거나, 단독주택이나 다세대주택을 감정가 이하로 낙찰을 받아 원룸텔 등의 소형 주택으로 개조하여 임대수익률을 극대화하는 것이 바로 다른 행동이라 말할 수 있겠다. 이처럼 부동산에 투자를 할 때는 다른 사람과 다른 행동을 할 줄 알아야 성공할 수 있는 것이다.

세 번째는 D는 다른 안목(Different Discernment)이다.

즉, 다른 사람과 다른 안목을 가져야 한다.

부동산을 정확하게 볼 줄 알아야 하고, 크게 볼 줄 알아야 하고, 멀리 볼 줄 알아야 하는 것이 바로 남과 다른 안목이라고 할 수 있다.

 

21세기에는 나무도 보고 숲도 볼 줄 알아야 한다.

남들이 흔히 이야기하는 숲만 보아서는 부동산 재테크에서는 성공하기 어렵다. 지금까지 세상 사람들은 무엇을 하든지 간에 나무를 보지 말고 숲을 봐야 한다고 주장하는데 그것은 20세기에나 통하는 말이고 이제 그런 시대는 지나갔다. 21세기에는 나무도 보고 숲도 보는 안목이 있어야만 어떤 분야에서도 성공할 수 있다고 본다. 가까운 곳과 먼 미래를 볼 줄 알아야 한다는 것이다.

 

부동산은 현재를 사는 것이 아니고 미래를 사는 것이기 때문이다.

미래의 가치를 볼 줄 아는 그런 안목이 있어야 부동산 재테크를 성공할 수 있다. 자세한 것에서 부터 멀리까지 내다 볼 수 있는 안목이 있어야 성공할 수 있는 것이다. 세상이 변화무쌍하고 전 국민이 어지간한 재테크는 모두 알기 때문에 나무와 숲을 동시에 볼 수 있는 능력이 중요하며, 정확하고 큰 틀에서 멀리 볼 수 있는 안목을 가진 사람이 그렇지 않은 사람보다 실수나 실패할 확률이 적을뿐더러 남보다 더욱 좋은 기회를 포착할 수 있으며 그 기회를 잡을 수가 있는 것이다. 그와 더불어 입수한 정보를 정확하게 분석할 줄 알아야 한다.

 

자산시장의 변화와 부동산의 트렌드 변화, 국내 경제 상황과 세계 경제 현황 그리고 내년에 국내 부동산 시장에 큰 영향을 미치는 유럽발 금융상태, 대선과 총선, 수급현황 등 3대 변수를 남들보다 한 발 앞서 분석하고 내다볼 줄 아는 안목(미래의 변화)을 가지고 있어야 재테크의 세계에서 이길 수 있는 것이다.

해당 매물에 대하여 자세하고, 멀리 내다 볼 줄 모르고. 들어온 정보를 분석할 줄 모르면 오는 기회마다 놓치게 되며 다른 사람이 그 기회를 잡아서 부자가 되는 모습만 보게 될 것이다.

 

물론 이 같은 안목은 결코 하루아침에 되는 것은 아니다. 분석하는 것 또한 마찬가지이다. 그래서 필자를 찾아온 이들에게는 자주 학습할 수 있도록 시간을 할애하고 바쁘더라도 강의 요청이 오면 빠지지 않으려고 애를 쓰는 것이다. 부동산 재테크를 하는 이들에게 희망과 전략을 알려주기 위해서 말이다.

           

출처 : 토지사랑모임카페

글쓴이 : 대박땅꾼. 원글보기

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