[스크랩] 토지보상금 아는 만큼 받는다(2)

 

토지보상금 아는 만큼 받는다(2)
- 모르면 손해 보는 토지보상 -

                                                       법무법인 강산 대표변호사 김은유
 

3. 토지보상금 산정방법 

그렇다면 토지보상금 산정방법은 어떠한가. 어떻게 대응을 하여야 보상금을 제대로 받을 수 있는가.  

토지보상금은 시가로 산정하는 것이 아니고, 공매나 경매의 낙찰가를 참고하여 산정하는 것도 아니고, 개별공시지가를 고려하여 산정하는 것도 아니다. 토지보상금은 비교표준지 공시지가를 기준으로 하여 감정평가사가 여러 가지 사정을 참작하여 평가를 하여 정한다. 비교표준지 선정방법은 용도지역, 현실이용상황, 지목이 같은 순서로 선정하면 된다. 즉 용도지역은 반드시 같아야 한다. 국토해양부 부동산공시가격알리미 사이트에서 자기 토지를 검색하면 인근에 있는 비교표준지가 나오고, 이를 보고 용도지역이 같은 토지, 다음으로 현실이용상황이 같은 토지, 그 다음으로 지목이 같은 토지를 비교표준지로 선정한다. 보상금 산정공식은 다음과 같다.

보상금 = 면적 × 비교표준지공시지가 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인 × 기타요인

○토지보상금 예측방법
위와 같은 방법으로 비교표준지를 찾은 다음, 비교표준지 공시지가에 도시지역은 1.5정도를 곱하고, 비도시지역은 1.8정도를 곱하면 그것이 보상금액이라고 보면 감정평가금액도 이 금액에서 크게 벗어나지는 않을 것이다. 다만 이는 필자의 사견임을 주의하여야 한다. 모든 토지는 감정평가사가 평가를 하여 결정하는 것이다.

 ○특수토지 보상대상자 주의사항
아래에 해당하는 토지소유자는 반드시 보상금이 많이 증액될 여지가 많다. 이 토지들은 어떠한 전략으로 대처하느냐에 따라 보상금이 크게 달라진다.
 
- 미술관 등 특수 토지
- 지목은 임야나 전인데 공장으로 사용 중인 토지
- 수 필지를 연이어 소유한 자
- 용도지역이 바뀐 토지
- 지목은 임야인데 현재 개간하여 전, 답으로 사용 중인 토지소유자
- 무허가 건축물 부지 소유자
- 건축 중, 또는 개발행위허가 중에 있는 토지소유자
- 폐기물 매립 토지소유자
- 미불용지
- 10년이내 공익사업으로 양도자 : 환매권 발생여부 검토
- 지적불부합지 토지소유자
- 공원부지

 4. 건축물 보상방법  

건물도 감정평가사가 감정을 하여 보상을 한다. 이때 당연히 감가상각을 한다. 건축물의 가격은 원가법으로 평가한다. 다만, 주거용 건축물에 있어서는 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액이 원가법에 의하여 평가한 금액보다 큰 경우와 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의한 구분소유권의 대상이 되는 건물의 가격은 거래사례비교법으로 평가한다.

통상 건물 보상금은 불복을 하여도 오르는 경우가 많지 않다. 다만 특수한 건물은 예외이다.  

5. 영업보상금 등 

○역지사지
보상을 함에 있어서 사업시행자가 가장 힘들어 하는 것이 있다. 분묘보상, 가축보상, 화훼보상, 수목보상, 영업보상이다. 

위 보상은 보상대상자 입장에서는 금액이 작아 소홀하게 생각한다. 그러나 역지사지를 하면 다르다. 사업시행자 입장에서는 등기부가 있는 토지나 건물은 우리가 알던 바와 같이 공탁을 하면 그만이다. 신경 쓸 이유가 없다. 즉 토지나 건물을 가지고 보상대상자가 항거를 하는 무기로는 쓸 수가 없다는 것이다. 
 
그러나 분묘 등은 다르다. 먼저 분묘는 주인을 찾기가 어렵다. 또한 실제로 파헤치기도 찜찜하다. 가축도 새끼가 있는 경우에는 숫자 파악이 어렵고, 주인이 임의로 이전을 하지 않으면 강제집행이 매우 어렵다. 화훼는 이름부터가 문제된다. 도대체 작물 이름을 알 수가 없는 것이다. 이름을 알아야 수용을 하는 것이다. 그런데 우리는 어떤가. 스스로 자료를 제출하지 않는가. 그러면 누가 좋을 까. 수목도 마찬가지다. 이전비로 보상을 하면 강제집행이 어렵다.  

역지사지를 해보자. 내가 보상대상자라고 생각을 해보자. 그러면 답이 보인다.

○영업보상

사업시행자가 가장 힘들어 하는 것 중 하나가 바로 영업보상이다. 영업보상은 폐업보상이 아닌 휴업보상이 대부분이고, 휴업보상금은 ①영업이익, ②인건비등 고정적 비용, ③이전비 및 감손상당액, ④부대비용을 받는다. 영업보상이야말로 보상의 꽃이다. 영업보상 등을 가지고 사업시행자와 협상을 마치는 것이다.  

공장, 양어장, 기타 특수영업을 가지고 계신 분은 반드시 강산을 찾기 바란다. 100억원을 200억원으로, 1억2천만원을 12억원으로 증액시킨 사례도 있다.  

6. 오해와 진실

보상에 대해서 오해를 하는 경우가 많다. 이를 표로 정리하면 다음과 같다.
 

	오 해	진 실
1	전관변호사를 선임하는 것이 좋다.	전관이 아닌 전문변호사를 선임하여야 한다. 보상소송은 전략과 감정평가가 핵심이다. 전략과 감정평가가 잘못되면 전관도 소용없다.
2	보상은 공익사업법의 내용을 반드시 지켜야 한다.	물론 공익사업법은 지켜야 하지만 사업시행자가 보상대상자와 합의로 법보다 더 나은 내용으로 보상을 할 경우 이는 유효하다.
3	이제 더 알 필요 없다.	보상내용은 계속 바뀐다.
4	경매·담보평가가격, 매수가격은 보상금 산정의 기준이다.	보상금 산정의 기준이 아니다.
5	사업시행자가 요구하는 서류는 무조건 제출하여야 한다.	아니다. 서류를 함부로 제출하면 손해를 보는 경우도 있다
6	대책위를 잘못 선택해도 나는 피해볼 것이 없다.	대책위가 잘못되면 큰 피해를 본다. 절대로 방관해서는 안된다.
7	사업시행자에게 밉보이면 보상금이 적어진다.	아니다. 만약 그렇다면 이는 위법한 것이다.
8	내 보상금 정보를 공개하면 손해 본다.	공개를 하면 오히려 이익이다.
9	인터넷 정보는 모두 진실이다.	보상분야는 틀린 것이 많다. 전문가라고 자처하는 사람도 틀린 정보를 제공하는 경우가 많다.
10	사업시행자가 주재하는 보상설명회는 개최하는 것이 좋다.	아니다. 먼저 설명회 자료를 요청하여 그 자료를 보고 판단하는 것이 좋다.
11	지장물조사에서 누락되면 손해를 본다.	아니다. 사진이나 비디오를 촬영하여 놓으면 손해를 보지 않는다. 보상없이 소유권 변동은 없다.
12	환경영향평가 공청회는 막아야 한다.	적극적으로 대응하는 것이 좋다.
13	공탁금은 찾지 않아야 한다.	사업취소소송이 아니고 단지 보상금 증액소송이라면 이의유보를 하고 찾으면 된다.
14	재판을 하면 무조건 20%이상 오른다.	증액금액은 장담이 불가능하다. 통상은 10% 미만이다. 다만, 이유가 있으면 많이 오른다.

7. 행정소송 정보

 기간을 살펴보면, 수용재결은 통상 4-6개월, 이의재결은 4-5개월, 1심 재판은 6개월에서 1년 정도 걸린다. 다만, 위 절차는 보상금을 수령하고 그것보다도 더 달라는 소송이므로 기간에 구애받을 일은 없다.  

소송비용은 인지대, 송달료, 감정비, 변호사 선임비가 들어간다. 인지대는 1억 청구시 45만원, 기본송달료는 10만원, 감정비는 감정평가금액에 비례하나 대략 50만원에서 200만원 정도이고, 이러한 인지대, 송달료, 감정비는 승소를 하면 상대방으로부터 전액 환수가 가능하다.

 변호사에게 소송을 위임하면 의뢰인은 법원에 가지 않아도 된다. 다만 변호사가 아닌 법무사, 행정사, 기타 일반인의 도움을 받는 경우는 반드시 본인이 법원에 가야하고, 경우에 따라서는 변호사법 위반이 된다.  

○가장 많이 하는 질문

￭ 보상금이 올라갈까요?

수용재결, 이의재결, 행정소송을 하면 약90%는 증액이 됩니다. 다만 증액되는 금액이 문제이다. 따라서 급하게 돈이 필요하지 않다면 수용재결, 이의재결, 행정소송을 거치는 것이 좋다.

￭ 보상금이 얼마나 증액될 수 있을까요?

이를 정확히 예측하여 가격제시를 하는 것은 매우 어렵다. 다만, 가격산정의 기초자료인 감정평가서의 세부내역을 살펴보고, 현황을 조사하여 보아야만 어느 정도의 답을 드릴 수 있다. 통상 특별한 이슈가 없다면 5%정도 오르기가 쉽지 않으나, 특별한 이슈가 있다면 많이 오르기도 한다.

￭ 반드시 공익사업법대로 보상을 하여야 하나요?

대법원 판례에 의하면, 사업시행자와 보상대상자가 서로 합의하에 법보다 더 나은 내용으로 보상을 하는 것은 유효하다. 예를 들어 법에는 휴업보상이 3개월인데 합의로 20개월로 할 경우에도 유효하다. 그래서 대책위가 필요하고, 합의가 필요한 것이다.  

 

출처:  정보통  역세권 명가(名家) 부사친카페♧ http://cafe.daum.net/my1179     작성자:황박사

 

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